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AfA-Rechner für Mietimmobilien
Berechnen Sie Ihre jährliche Steuerersparnis durch Gebäudeabschreibung — lineare vs. degressive AfA, nach Steuersatz.
Immobiliendetails
Geben Sie Ihre Immobilienparameter ein
Der Grundstücksanteil ist nicht abschreibbar. Typisch 20–40% je nach Lage. Ihr Notarvertrag oder Gutachten nennt die Aufteilung.
Degressive AfA (5% vom Restwert) ist nur für Gebäude mit Fertigstellung nach dem 30.09.2023 verfügbar (§ 7 Abs. 5a EStG).
Ihre Steuersituation
Bestimmt Ihre tatsächliche Steuerersparnis
Ihr persönlicher Einkommensteuersatz. In Deutschland: 0% bis 12.084 €, dann progressiv bis 42% (ab ~66.761 €) und 45% (ab ~277.826 €). Ggf. Soli (5,5% der Steuer) addieren.
Rechtsgrundlage
§ 7 Abs. 4 EStG — Lineare Abschreibung
§ 7 Abs. 5a EStG — Degressive Abschreibung (ab 2023)
Jährliche AfA-Absetzung
€13.125
AfA-Satz: 5%
Jährliche Steuerersparnis
€5.513
/Jahr
Monatliche Steuerersparnis
€459
/Monat
Abschreibung über Nutzungsdauer
Jährliche Steuerersparnis — Erste 10 Jahre
Sie können einmalig und unwiderruflich von degressiv auf linear wechseln. Der optimale Wechselzeitpunkt ist, wenn der lineare Betrag den degressiven übersteigt.
Nur eine Schätzung
Diese Zahlen sind illustrativ und setzen stabile Steuersätze voraus. Die tatsächliche Steuerersparnis hängt von Ihrem Gesamteinkommen, Abzügen und persönlichen Umständen ab. Konsultieren Sie einen Steuerberater für verbindliche Steuerberatung.
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Brutto-, Netto- & Eigenkapitalrendite.
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Monatliche Rate & Tilgungsplan.
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Grunderwerbsteuer, Notar & Makler.
Häufig gestellte Fragen
Was ist AfA (Absetzung für Abnutzung) im deutschen Steuerrecht?
AfA ist das deutsche System zur Abschreibung der Anschaffungskosten einer Mietimmobilie über ihre Nutzungsdauer. Als Vermieter können Sie jedes Jahr einen Prozentsatz des Gebäudewerts von Ihren steuerpflichtigen Mieteinnahmen abziehen. Das mindert Ihre Einkommensteuer, obwohl die Immobilie am Markt möglicherweise an Wert gewinnt. Nur der Gebäudeanteil ist abschreibbar — der Grundstückswert kann nicht abgesetzt werden.
Was ist der Unterschied zwischen linearer und degressiver AfA?
Lineare AfA setzt jedes Jahr denselben festen Betrag ab (z.B. 3% des Gebäudewerts = 33,3 Jahre). Degressive AfA wendet einen festen Prozentsatz auf den sinkenden Restbuchwert an — 5% des Restwerts pro Jahr. Das bedeutet deutlich höhere Abzüge in den Anfangsjahren, die allmählich sinken. Degressive AfA ist nur für Neubauten mit Fertigstellung nach dem 30. September 2023 verfügbar.
Kann ich von degressiver auf lineare Abschreibung wechseln?
Ja, aber nur einmal und unwiderruflich. Sie können jederzeit von degressiver auf lineare AfA wechseln. Der optimale Zeitpunkt ist, wenn der lineare Abschreibungsbetrag (basierend auf dem ursprünglichen Gebäudewert) den degressiven Betrag (basierend auf dem sinkenden Buchwert) übersteigt. Nach dem Wechsel schreiben Sie linear über die restliche Nutzungsdauer ab. Ein Wechsel von linear auf degressiv ist nicht möglich.
Wie bestimme ich die Aufteilung Grundstück vs. Gebäude?
Der Kaufpreis muss zwischen Grundstück und Gebäude aufgeteilt werden. Nur der Gebäudeanteil ist abschreibbar. Die Aufteilung liegt typischerweise bei 20–40% Grundstücksanteil je nach Lage — Top-Innenstadtlagen haben höhere Grundstücksanteile. Ihr Notarvertrag kann die Aufteilung enthalten. Andernfalls kann das Finanzamt die Arbeitshilfe des Bundesfinanzministeriums zur Bestimmung heranziehen. Für Sicherheit sorgt ein Gutachten.
Welcher Abschreibungssatz gilt für mein Gebäude?
Neubauten ab Fertigstellung nach 30.09.2023: 3% linear oder 5% degressiv. Gebäude ab Fertigstellung 1925: 2% linear (50 Jahre Nutzungsdauer). Gebäude vor 1925: 2,5% linear (40 Jahre). Denkmalschutz-Sanierungskosten: 9% über 8 Jahre + 7% über 4 Jahre (100% in 12 Jahren). Das Fertigstellungsdatum bestimmt den Satz, nicht das Kaufdatum.
Was ist die Denkmalschutz-AfA und wie funktioniert sie?
Die Denkmalschutz-AfA nach §§ 7h/7i EStG erlaubt eine erhöhte Abschreibung anerkannter Sanierungskosten bei denkmalgeschützten Gebäuden. Sie können 9% pro Jahr über die ersten 8 Jahre und 7% pro Jahr über die folgenden 4 Jahre absetzen — 100% der Sanierungskosten in nur 12 Jahren. Dies gilt nur für von der Denkmalschutzbehörde genehmigte Sanierungskosten, nicht für den Kaufpreis des Gebäudes selbst.
Gilt die AfA auch wenn ich die Immobilie selbst bewohne?
Nein. AfA gibt es nur für Mietimmobilien (Vermietung und Verpachtung). Bei Eigennutzung können Sie keine Abschreibung geltend machen. Wenn Sie einen Teil der Immobilie als Arbeitszimmer nutzen, kann ggf. dieser Anteil abgeschrieben werden. Bei gemischt genutzten Immobilien wird anteilig nach dem Vermietungsanteil abgeschrieben.
So nutzen Sie diesen AfA-Rechner
1. Kaufpreis & Grundstücksanteil eingeben
Geben Sie den gesamten Kaufpreis ein und passen Sie den Grundstücksanteil-Regler an. Nur der Gebäudeanteil ist abschreibbar. Ihr Notarvertrag oder ein Gutachten nennt die genaue Aufteilung — typischerweise 20–40% Grundstücksanteil je nach Lage.
2. Gebäudetyp & Methode wählen
Wählen Sie den korrekten Gebäudetyp nach Fertigstellungsdatum. Für Neubauten nach Sep. 2023 können Sie linear (3%) und degressiv (5%) vergleichen. Der Rechner zeigt den optimalen Wechselzeitpunkt von degressiv auf linear.
3. Steuersatz einstellen
Passen Sie Ihren Grenzsteuersatz an — er bestimmt Ihre tatsächliche Euro-Ersparnis. Ein höherer Steuersatz bedeutet mehr Nutzen aus jedem Euro Abschreibung. Kirchensteuer ggf. aktivieren.
4. Abschreibungsplan & Vergleich prüfen
Nutzen Sie die Tabs für den vollständigen Abschreibungsplan, den Vergleich linear vs. degressiv und den optimalen Wechselzeitpunkt. Dann nutzen Sie unseren Mietrenditerechner für das komplette Investitionsbild.
Gebäudeabschreibung in Deutschland: Was Vermieter wissen müssen (2026)
Die Abschreibung (AfA — Absetzung für Abnutzung) ist eines der wirksamsten Steuerinstrumente für deutsche Vermieter. Sie erlaubt es, die Anschaffungskosten des Mietgebäudes über die Nutzungsdauer steuerlich geltend zu machen, obwohl die Immobilie am Markt voraussichtlich an Wert gewinnt. Für Investoren in höheren Steuerklassen kann das Tausende Euro jährliche Steuerersparnis bedeuten.
Die bedeutendste Änderung der letzten Jahre ist die Einführung der degressiven AfA für Neubauten mit Fertigstellung nach dem 30. September 2023 (§ 7 Abs. 5a EStG). Mit 5% des sinkenden Buchwerts wird der Steuervorteil drastisch nach vorne verlagert — ein Gebäude mit 280.000 € Gebäudewert generiert im ersten Jahr 14.000 € Abschreibung, verglichen mit 8.400 € beim linearen Satz von 3%. Für einen Vermieter mit 42% Grenzsteuersatz sind das allein im ersten Jahr 2.352 € zusätzliche Steuerersparnis.
Die Entscheidung zwischen linearer und degressiver Abschreibung sollte von Ihrem Anlagehorizont und Cashflow-Bedarf abhängen. Degressive AfA ist optimal, wenn Sie den Cashflow in den ersten Jahren maximieren oder innerhalb von 10–15 Jahren verkaufen wollen. Lineare AfA bietet konstante, planbare Absetzungen über die gesamte Nutzungsdauer. Wichtig: Sie können einmal von degressiv auf linear wechseln — aber nicht zurück. Nutzen Sie den Vergleichs-Tab dieses Rechners, um den optimalen Wechselzeitpunkt zu finden.
Nach der AfA-Berechnung nutzen Sie unseren Mietrenditerechner für die Gesamtinvestition, unseren Tilgungsrechner für die Finanzierungsdetails und unseren Kaufnebenkostenrechner für den Gesamtkapitalbedarf.