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Mietrenditerechner für Immobilien
Berechnen Sie Bruttomietrendite, Nettomietrendite und Eigenkapitalrendite für Ihre Immobilien-Kapitalanlage.
Immobiliendetails
Geben Sie Ihre Investitionsparameter ein
Die Nettomiete ohne Nebenkosten. Prüfen Sie den lokalen Mietspiegel für realistische Werte.
Typischerweise 7–12% des Kaufpreises. Nutzen Sie unseren Kaufnebenkostenrechner für eine genaue Berechnung.
Kaufnebenkosten berechnen →Jährliche Kosten (nicht umlagefähig)
Kosten, die nicht auf Mieter umgelegt werden können
Der Anteil des Hausgelds, der nicht auf Mieter umlegbar ist (Verwaltung, Instandhaltungsrücklage). Typischerweise 30–50% des Gesamthausgelds.
Zusatzrücklage über die WEG-Instandhaltungsrücklage hinaus. 0 €, wenn die WEG-Rücklage ausreicht.
Prozentsatz der Jahresmiete, der durch Leerstand verloren geht. 2–5% ist typisch in deutschen A-Städten.
Prüfen Sie den Grundsteuerbescheid des Finanzamts oder fragen Sie den Vorbesitzer.
Gebäudeversicherung, die nicht im Hausgeld enthalten ist. 0 €, wenn im Hausgeld enthalten.
Finanzierung
Leer lassen für einen Barkauf
Typischerweise 70–90% des Kaufpreises. Banken finanzieren in der Regel keine Kaufnebenkosten.
Bruttomietrendite
4.11%
Jahresmiete ÷ Kaufpreis
Nettomietrendite
3.00%
Nettoertrag ÷ Gesamtinvestition
Eigenkapitalrendite
-3.65%
Cashflow ÷ Eigenkapital
Monatliche Kreditrate
€1.283
Monatlicher Cashflow
€-319
Gesamtinvestition
Renditevergleich
Eine Bruttomietrendite über 5% gilt allgemein als gut für deutsche Wohnimmobilien.
Nur eine Schätzung
Diese Zahlen sind illustrativ und berücksichtigen keine Einkommensteuer, Abschreibung (AfA) oder Mietsteigerungen. Die tatsächliche Rendite hängt von Ihrer persönlichen Steuersituation ab. Konsultieren Sie einen Steuerberater für steueroptimierte Berechnungen.
Monatliche Kreditrate berechnen
Modellieren Sie Monatsrate, Restschuld und vollständigen Tilgungsplan für Ihr Annuitätendarlehen.
Kaufnebenkosten berechnen
Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und Maklerprovision für alle 16 Bundesländer.
Häufig gestellte Fragen
Was ist eine gute Mietrendite in Deutschland?
Eine Bruttomietrendite von 4–6% gilt als gut für deutsche Wohnimmobilien. In Großstädten wie München oder Frankfurt sind 3–4% üblich, da die Kaufpreise hoch sind. Kleinere Städte und B-Lagen bieten oft 5–7%+ Bruttorendite, tragen aber ein höheres Leerstandsrisiko.
Was ist der Unterschied zwischen Brutto- und Nettomietrendite?
Die Bruttorendite ist einfach die Jahresmiete geteilt durch den Kaufpreis — ein schneller Vergleichswert. Die Nettorendite zieht alle nicht umlagefähigen Kosten ab (Hausgeld, Leerstand, Grundsteuer, Versicherung) und berücksichtigt die Kaufnebenkosten. Die Nettorendite gibt ein wesentlich realistischeres Bild Ihrer tatsächlichen Rendite.
Was ist die Eigenkapitalrendite und warum ist sie wichtig?
Die Eigenkapitalrendite misst den jährlichen Cashflow im Verhältnis zum tatsächlich eingesetzten Eigenkapital (Anzahlung + Kaufnebenkosten). Bei Fremdfinanzierung kann die Eigenkapitalrendite durch den Hebeleffekt deutlich höher sein als die Nettomietrendite — birgt aber auch mehr Risiko bei steigenden Zinsen oder sinkenden Mieten.
Welche Kosten kann ich auf Mieter umlegen (umlagefähige Kosten)?
Laut Betriebskostenverordnung (BetrKV) können Sie Betriebskosten wie Wasser, Heizung, Müllabfuhr, Straßenreinigung, Gebäudeversicherung, Grundsteuer und Gemeinschaftsflächen-Pflege umlegen. Nicht umlagefähig sind Kosten für die Hausverwaltung, die Instandhaltungsrücklage und Kreditraten.
Wie wirkt sich Leerstand auf meine Mietrendite aus?
Leerstand reduziert direkt Ihre effektiven Mieteinnahmen. Selbst in angespannten Märkten wie München oder Berlin sollten Sie 2–3% Leerstandsquote einplanen — für Mieterwechsel, Renovierungszeiten und gelegentliche mietfreie Monate. In weniger nachgefragten Lagen sind 5–10% realistischer.
Sollte ich Sondertilgung in die Berechnung einbeziehen?
Dieser Rechner konzentriert sich auf die reguläre Annuitätenrate. Sondertilgung ist eine zusätzliche Tilgung, die Ihren Darlehenssaldo schneller reduziert, aber Ihre reguläre Monatsrate nicht verändert. Nutzen Sie unseren Tilgungsrechner, um die Auswirkung von Sondertilgung auf Ihre Gesamtdarlehenskosten zu modellieren.
Wie wirkt sich die Abschreibung (AfA) auf meine reale Rendite aus?
Das deutsche Steuerrecht erlaubt die Abschreibung des Gebäudeanteils — 2% p.a. für Gebäude ab 1925, 2,5% für vor 1925, oder 5% degressiv für Neubauten ab Fertigstellung 2024. Diese AfA mindert die steuerpflichtigen Mieteinnahmen erheblich und verbessert Ihre Nachsteuerrendite deutlich. Dieser Rechner zeigt Vorsteuerrenditen; konsultieren Sie einen Steuerberater für die vollständige Steuersicht.
So nutzen Sie diesen Mietrenditerechner
1. Kaufpreis & Miete eingeben
Beginnen Sie mit dem Kaufpreis und der erwarteten monatlichen Kaltmiete (ohne Nebenkosten). Prüfen Sie den lokalen Mietspiegel für einen realistischen Mietwert. Der Rechner zeigt sofort Ihre Bruttorendite.
2. Nicht umlagefähige Kosten ergänzen
Geben Sie die Kosten ein, die Sie nicht auf Mieter umlegen können: den nicht umlagefähigen Hausgeld-Anteil (typisch 30–50%), Grundsteuer, Gebäudeversicherung und eine Leerstandsquote. Diese reduzieren die Bruttorendite zur realistischen Nettorendite.
3. Finanzierung konfigurieren
Bei Fremdfinanzierung geben Sie den Darlehensbetrag, Sollzins und Tilgungsrate ein. Der Rechner zeigt Monatsrate, Cashflow und Eigenkapitalrendite nach Kapitaldienst.
4. Vergleichen & Entscheiden
Wechseln Sie zwischen Renditeübersicht und Cashflow-Tab. Vergleichen Sie Ihre Immobilienrendite mit Tagesgeld, Anleihen und Aktien. Nutzen Sie den Tilgungsrechner für detaillierte Tilgungspläne.
Mietrendite verstehen: Kapitalanlage-Immobilien in Deutschland (2026)
Die Mietrendite ist die grundlegendste Kennzahl zur Bewertung einer Kapitalanlage-Immobilie in Deutschland. Während Wertsteigerung langfristig wichtig ist, bestimmt die Rendite, ob Ihre Immobilie von Tag eins an positiven Cashflow generiert — oder ob Sie Ihre Mieter jeden Monat subventionieren.
Die Bruttomietrendite ist ein schnelles Vergleichsinstrument: Jahreskaltmiete geteilt durch Kaufpreis. Sie ignoriert Kosten und Finanzierung und eignet sich nur zur Erstauswahl. Die Nettomietrendite ist wesentlich aussagekräftiger — sie berücksichtigt nicht umlagefähige Kosten wie Hausgeld (Verwaltung + Instandhaltungsrücklage), Leerstand und Grundsteuer, gemessen am Gesamtkapitaleinsatz einschließlich Kaufnebenkosten.
Für fremdfinanzierte Investoren ist die Eigenkapitalrendite die entscheidende Kennzahl. Sie misst den jährlichen Cashflow im Verhältnis zum tatsächlich eingesetzten Eigenkapital — Anzahlung plus Kaufnebenkosten. Bei aktuellen Bauzinsen von 3,3–3,8% für 10-jährige Zinsbindung können Objekte mit 4,5%+ Nettorendite attraktive gehebelte Renditen erzielen, während solche unter 3,5% möglicherweise negativen Cashflow produzieren.
Beachten Sie, dass dieser Rechner Vorsteuerrenditen zeigt. Deutsche Vermieter profitieren von der Abschreibung (AfA), die das zu versteuernde Mieteinkommen erheblich senken kann — insbesondere die 5% degressive AfA für Neubauten ab Fertigstellung 2024 (§ 7 Abs. 5a EStG). Eine Immobilie, die vor Steuern marginal aussieht, kann nach Berücksichtigung der AfA attraktiv sein. Nutzen Sie unseren Tilgungsrechner zur detaillierten Modellierung der Finanzierungsseite.