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Mietpreisbremse-Rechner
Prüfen Sie, wie die Mietpreisbremse Ihre Mieteinnahmen begrenzt. Vergleichen Sie die zulässige Miete mit der Marktmiete und berechnen Sie Ihr Rüge-Rückzahlungsrisiko.
Die lokale Vergleichsmiete pro m² aus dem Mietspiegel Ihrer Stadt. Nachschlagen auf der offiziellen Website Ihrer Stadt (Links unten).
Prüfen Sie, ob Ihre Gemeinde eine aktive Mietpreisbremse-Verordnung hat. Die meisten Großstädte sind betroffen.
Wohnfläche in Quadratmetern.
Die Miete pro m², die Sie verlangen oder planen zu verlangen.
Wählen Sie, ob eine Ausnahme von der Mietpreisbremse für Ihre Immobilie gilt.
Für wie viele Monate könnte der Mieter eine Rückzahlung fordern (ab Rüge-Datum). 0 eingeben, wenn keine Rüge vorliegt.
Eingeben, um die Bruttorendite-Auswirkung zu sehen.
Die Regeln verstehen
So funktioniert die Mietpreisbremse
Mietrendite berechnen
Verwenden Sie die Mietpreisbremse-bereinigte Miete für eine realistische Netto-Rendite.
Vollständiger Mietpreisbremse-Leitfaden
Komplette rechtliche Analyse mit Ausnahmen, BGH-Urteilen und praktischen Strategien.
Häufig gestellte Fragen
Was ist die Mietpreisbremse?
Die Mietpreisbremse ist ein deutsches Gesetz (§§ 556d–556g BGB), das die Miete bei Wiedervermietungen in ausgewiesenen angespannten Wohnungsmärkten begrenzt. Bei der Neuvermietung einer bestehenden Wohnung darf die Miete die ortsübliche Vergleichsmiete (aus dem Mietspiegel) um höchstens 10 % übersteigen. Sie gilt seit Juni 2015.
Wo gilt die Mietpreisbremse?
Die Mietpreisbremse gilt nur in Gebieten, die von Landesregierungen als angespannte Wohnungsmärkte ausgewiesen wurden. Stand 2026 umfasst das die meisten deutschen Großstädte — Berlin, München, Hamburg, Köln, Frankfurt, Stuttgart und viele umliegende Gemeinden. Ländliche Gebiete und kleinere Städte sind in der Regel nicht betroffen.
Sind Neubauten von der Mietpreisbremse befreit?
Ja. Wohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wurden, sind dauerhaft von der Mietpreisbremse befreit (§ 556f Satz 1 BGB). Diese Befreiung gilt für alle weiteren Wiedervermietungen, nicht nur für den ersten Mieter. Das macht Neubauten für Investoren in Mietpreisbremse-Gebieten besonders attraktiv.
Was passiert bei einem Verstoß gegen die Mietpreisbremse?
Es gibt keine strafrechtlichen Sanktionen, aber die finanziellen Folgen können erheblich sein. Wenn ein Mieter eine Rüge (formelle Beanstandung) sendet, müssen Sie die Miete auf das zulässige Niveau senken und alle überhöhten Beträge ab dem Rüge-Datum erstatten. Über mehrere Jahre kann das Tausende Euro an verlorenen Einnahmen und Rückzahlungen betragen.
Was ist eine Rüge und wie funktioniert sie?
Eine Rüge ist eine formelle schriftliche Beanstandung des Mieters, dass die Miete die Mietpreisbremse-Obergrenze überschreitet. Seit der Reform April 2020 genügt eine einfache Mitteilung in Textform — der Mieter muss keine detaillierten Berechnungen liefern. Ab dem Rüge-Datum kann der Mieter Rückzahlungen für alle überhöhten Beträge fordern.
Wie finde ich die ortsübliche Vergleichsmiete für mein Gebiet?
Die wichtigste Quelle ist der Mietspiegel Ihrer Stadt, verfügbar auf der Website der Stadt oder bei lokalen Mieterverein/Haus & Grund-Organisationen. Die meisten Gemeinden mit über 50.000 Einwohnern sind verpflichtet, einen Mietspiegel zu veröffentlichen. Der qualifizierte Mietspiegel hat gesetzliche Vermutungswirkung vor Gericht.
Kann eine umfassende Modernisierung meine Immobilie befreien?
Ja, aber die Hürde ist hoch. Eine umfassende Modernisierung muss so umfangreich sein, dass die Wohnung in Qualität und Zustand im Wesentlichen einem Neubau entspricht. Das erfordert typischerweise Investitionen von etwa einem Drittel vergleichbarer Neubaukosten und Arbeiten an mehreren Kernelementen (Heizung, Fenster, Elektrik, Sanitär, Bad, Böden, Dämmung).
So verwenden Sie diesen Mietpreisbremse-Rechner
1. Stadt auswählen
Wählen Sie Ihre Stadt, um die ortsübliche Vergleichsmiete aus dem Mietspiegel automatisch zu übernehmen. Ist Ihre Stadt nicht aufgeführt, wählen Sie „Manuell eingeben" und tragen Sie den Wert aus Ihrem lokalen Mietspiegel ein.
2. Wohnungsdaten eingeben
Geben Sie die Wohnfläche (in m²) und die Marktmiete ein, die Sie verlangen oder planen zu verlangen. Der Rechner vergleicht dies mit dem rechtlich zulässigen Maximum.
3. Ausnahmen prüfen
Wählen Sie, ob Ihre Immobilie für eine Mietpreisbremse-Ausnahme qualifiziert — Neubau (nach Okt. 2014), umfassende Modernisierung oder Vormiete. Befreite Immobilien können zu jedem Preis vermietet werden.
4. Risiko bewerten
Prüfen Sie die jährliche Einkommensdifferenz und das Rüge-Rückzahlungsrisiko. Geben Sie die Monate seit einer möglichen Rüge ein, um Ihre Gesamtpflicht zu sehen. Ergänzen Sie einen Kaufpreis für die Rendite-Auswirkungsanalyse.
Die Mietpreisbremse verstehen: Was Vermieter wissen müssen
Die Mietpreisbremse ist eine der bedeutendsten Regulierungen für Vermieterrenditen in Deutschland. Seit Juni 2015 in Kraft und bis 2028 verlängert, begrenzt sie die Wiedervermietungsmiete auf die ortsübliche Vergleichsmiete plus 10 % in ausgewiesenen angespannten Wohnungsmärkten — das umfasst mittlerweile praktisch jede größere deutsche Stadt.
Für Investoren ist die praktische Auswirkung klar: Die Bruttorendite, die Sie auf Basis von Marktmieten berechnen, ist möglicherweise rechtlich nicht erzielbar. Ein Mieter kann jederzeit eine Rüge einreichen, die Sie zur Mietsenkung und Rückzahlung des Überschusses ab dem Beschwerdedatum zwingt.
Die wichtigste Ausnahme gilt für Neubauten — Wohnungen mit Erstbezug nach dem 1. Oktober 2014 sind dauerhaft befreit. Für eine detaillierte Analyse lesen Sie unseren vollständigen Mietpreisbremse-Leitfaden.
Wenn Sie Ihre zulässige Miete kennen, berechnen Sie das Gesamtbild: Erwerbskosten mit unserem Kaufnebenkostenrechner, Finanzierung mit unserem Tilgungsrechner und Netto-Rendite mit unserem Mietrenditerechner.