Tilgungsrechner für Immobilienfinanzierung

Beim Annuitätendarlehen zahlen Sie jeden Monat eine gleichbleibende Rate (Annuität). Diese setzt sich aus Zinsen und Tilgung zusammen. Am Anfang ist der Zinsanteil hoch und der Tilgungsanteil niedrig. Im Laufe der Zeit verschiebt sich das Verhältnis — Sie tilgen immer mehr und zahlen weniger Zinsen.

Die Zinsbindung ist der Zeitraum, in dem Ihr Zinssatz festgeschrieben ist. Übliche Laufzeiten sind 5, 10, 15 oder 20 Jahre. Nach Ablauf der Zinsbindung wird die Restschuld zu den dann gültigen Marktzinsen refinanziert. Längere Zinsbindungen bieten mehr Planungssicherheit.

Experten empfehlen mindestens 2% anfängliche Tilgung. Höhere Raten (3–5%) bedeuten zwar höhere monatliche Belastung, sparen aber erheblich Zinsen und verkürzen die Laufzeit deutlich. Bei nur 1% Tilgung kann die Rückzahlung über 40 Jahre dauern.

Sondertilgungen sind zusätzliche jährliche Zahlungen über die reguläre monatliche Rate hinaus — üblicherweise bis zu 5% der ursprünglichen Darlehenssumme pro Jahr. Dies reduziert die Restschuld schneller und spart erhebliche Zinskosten über die gesamte Laufzeit.

Neben dem Kaufpreis sollten Sie einplanen: Grunderwerbsteuer (3,5–6,5% je nach Bundesland), Notarkosten (1,5–2%), Grundbuchgebühren (0,5%) und ggf. Maklergebühren (3–7%). Diese Nebenkosten betragen typischerweise 10–15% des Kaufpreises.