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Tilgungsrechner für Immobilienfinanzierung
Berechnen Sie Ihre monatliche Rate, Gesamtzinsen und den vollständigen Tilgungsplan für Ihr Annuitätendarlehen.
Monatliche Rate
€1.375,00
/Monat
Darlehensbetrag
€300.000
Gezahlte Zinsen gesamt
€177.593
Gesamtkosten
€478.500
Restschuld nach Zinsbindung (10 Jahre)
€228.283,74
Darlehensbetrag
€300.000,00
Gezahlte Zinsen gesamt
€177.593,16
Gesamtkosten
€478.500,00
Enddatum
Mai 2055
€1.375,00
/Monat
Kaufnebenkosten berechnen
Berechnen Sie Grunderwerbsteuer, Notar-, Grundbuch- und Maklerkosten für alle 16 Bundesländer.
Häufig gestellte Fragen
Wie funktioniert ein Annuitätendarlehen?
Beim Annuitätendarlehen zahlen Sie jeden Monat eine gleichbleibende Rate (Annuität). Diese setzt sich aus Zinsen und Tilgung zusammen. Am Anfang ist der Zinsanteil hoch und der Tilgungsanteil niedrig. Im Laufe der Zeit verschiebt sich das Verhältnis — Sie tilgen immer mehr und zahlen weniger Zinsen.
Was ist die Zinsbindung?
Die Zinsbindung ist der Zeitraum, in dem Ihr Zinssatz festgeschrieben ist. Übliche Laufzeiten sind 5, 10, 15 oder 20 Jahre. Nach Ablauf der Zinsbindung wird die Restschuld zu den dann gültigen Marktzinsen refinanziert. Längere Zinsbindungen bieten mehr Planungssicherheit.
Welche Tilgungsrate ist empfehlenswert?
Experten empfehlen mindestens 2% anfängliche Tilgung. Höhere Raten (3–5%) bedeuten zwar höhere monatliche Belastung, sparen aber erheblich Zinsen und verkürzen die Laufzeit deutlich. Bei nur 1% Tilgung kann die Rückzahlung über 40 Jahre dauern.
Was ist eine Sondertilgung?
Sondertilgungen sind zusätzliche jährliche Zahlungen über die reguläre monatliche Rate hinaus — üblicherweise bis zu 5% der ursprünglichen Darlehenssumme pro Jahr. Dies reduziert die Restschuld schneller und spart erhebliche Zinskosten über die gesamte Laufzeit.
Welche Nebenkosten fallen beim Immobilienkauf in Deutschland an?
Neben dem Kaufpreis sollten Sie einplanen: Grunderwerbsteuer (3,5–6,5% je nach Bundesland), Notarkosten (1,5–2%), Grundbuchgebühren (0,5%) und ggf. Maklergebühren (3–7%). Diese Nebenkosten betragen typischerweise 10–15% des Kaufpreises. Nutzen Sie unseren Kaufnebenkostenrechner für eine genaue Berechnung.
Wie hoch sind die aktuellen Bauzinsen in Deutschland (2026)?
Anfang 2026 liegen die typischen Bauzinsen bei ca. 3,1–3,3% für 5 Jahre fest, 3,3–3,6% für 10 Jahre fest, 3,5–3,9% für 15 Jahre fest und 3,7–4,0% für 20 Jahre Zinsbindung. Die genauen Konditionen hängen von Ihrer Eigenkapitalquote, dem Beleihungswert und Ihrer Bonität ab.
Wie viel Eigenkapital brauche ich für den Immobilienkauf?
Die meisten deutschen Banken verlangen mindestens 10–20% Eigenkapital des Kaufpreises plus genug Mittel zur Deckung der Kaufnebenkosten von 7–12%. Für eine Immobilie für 400.000€ benötigen Sie also typischerweise 80.000–120.000€ an Ersparnissen. Einige Banken bieten 100%-Finanzierungen an, jedoch zu deutlich höheren Zinsen.
So verwenden Sie den Tilgungsrechner
1. Darlehensbetrag eingeben
Geben Sie den Darlehensbetrag ein — in der Regel der Kaufpreis abzüglich Eigenkapital und Erwerbsnebenkosten. Tragen Sie dann den Sollzins aus dem Angebot Ihrer Bank ein.
2. Tilgungsrate wählen
Die Anfangstilgung bestimmt, wie schnell Sie das Darlehen zurückzahlen. 2% ist Standard; ab 3% beschleunigt sich die Tilgung deutlich und spart zehntausende Euro an Zinsen.
3. Zinsbindung festlegen
Die Zinsbindung sichert Ihren Zinssatz für 5 bis 30 Jahre. Nach Ablauf muss die Restschuld refinanziert werden. Der Rechner zeigt Ihnen die Restschuld am Ende der Zinsbindung.
4. Tilgungsplan prüfen
Wechseln Sie zum Reiter Tilgungsplan für die jahres- und monatsweise Aufschlüsselung von Tilgung, Zinsen und Restschuld. Klappen Sie beliebige Jahre auf für monatliche Details.
Immobilienfinanzierung in Deutschland 2026
Der deutsche Hypothekenmarkt basiert überwiegend auf dem Annuitätendarlehen, bei dem Sie eine feste monatliche Rate zahlen, die sich aus Zins- und Tilgungsanteil zusammensetzt. Anders als in vielen anderen Ländern sichern sich deutsche Kreditnehmer ihren Zinssatz typischerweise über 10–15 Jahre durch die Zinsbindung.
Nach Ablauf der Zinsbindung muss die verbleibende Darlehenssumme (Restschuld) zu den dann aktuellen Marktzinsen refinanziert werden. Die Wahl der Zinsbindungsdauer ist daher eine zentrale finanzielle Entscheidung — insbesondere in Zeiten steigender Zinsen. Unser Rechner hilft Ihnen, verschiedene Szenarien durchzuspielen und die optimale Balance zwischen monatlicher Belastung und Gesamtzinskosten zu finden.
Vor der Darlehensberechnung sollten Sie die Kaufnebenkosten berücksichtigen, die üblicherweise 7–12% zum Kaufpreis hinzukommen. Dazu gehören Grunderwerbsteuer (3,5–6,5% je nach Bundesland), Notarkosten (~1,5%) und Grundbuchgebühren (~0,5%). Nutzen Sie unseren Kaufnebenkostenrechner, um diese Beträge für Ihr Bundesland zu ermitteln.