Anlage V: Wie Vermieter Mieteinkünfte für das Steuerjahr 2025 erklären

Wer 2025 auch nur einen Euro Miete eingenommen hat, schuldet dem Finanzamt eine Anlage V mit der Steuererklärung 2025. Das Formular gehört zur regulären Einkommensteuererklärung und erfasst Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Sauber ausgefüllt verwandelt es eine cashflow-positive Mietimmobilie steuerlich oft in einen Verlustfall, während Sie weiter positive Cashflows kassieren. Schlecht ausgefüllt verschenken Sie Geld oder lösen eine Finanzamt-Rückfrage aus, die Monate kostet.

Dieser Leitfaden führt Schritt für Schritt durch die Anlage V für das Steuerjahr 2025, durch absetzbare Werbungskosten, durch die Regeln zu AfA und Modernisierung sowie durch die Fehler, die das Finanzamt am häufigsten anfasst.

Abgabefristen für das Steuerjahr 2025

Eine Steuererklärung mit Mieteinkünften ist verpflichtend, sobald Sie positive Mieteinkünfte über dem Grundfreibetrag (12.084 € für 2025) haben oder eine andere Erklärungspflicht greift. In der Praxis muss fast jeder Vermieter abgeben, auch im Verlustfall, denn der Verlust verrechnet sich mit anderen Einkünften.

Bei Fristversäumnis fällt ein Verspätungszuschlag von 0,25% der festgesetzten Steuer pro Monat an, mindestens 25 €, höchstens 25.000 €.

Was Sie vor dem Ausfüllen bereitlegen sollten

Sammeln Sie diese Unterlagen einmal zentral. Die Anlage V selbst ist dann zügig ausgefüllt.

Einnahmenseite:

• Mietkonto-Auszüge oder Aufstellung der 2025 eingegangenen Mieten (Kaltmiete und Vorauszahlungen).
• 2025 abgerechnete Heizkosten- und Betriebskostenabrechnungen, auch wenn sie ältere Zeiträume betreffen.
• Sonderzahlungen (Mietkautions-Zinsen, Schadensersatz, Aufhebungsvergütungen).

Ausgabenseite:

• Jährlicher Bankbeleg über 2025 gezahlte Schuldzinsen (nicht Tilgung).
• AfA-Bemessungsgrundlage aus dem Kauf. Notarvertrag enthält den Kaufpreis, Sie brauchen den Gebäudeanteil.
• Hausgeldabrechnungen mit Trennung in umlagefähige und nicht umlagefähige Anteile.
• Belege für Reparaturen, Modernisierungsrechnungen, Versicherungen, Grundsteuer (wenn Sie direkt zahlen) und Fahrten zur Immobilie.
• Belege für Gebühren: Steuerberater (anteiliger Vermietungsbezug), Bankkontogebühren, Maklerprovisionen, Anzeigenkosten auf Immowelt oder ImmoScout24.

Fehlende Belege werden bei Kleinbeträgen oft akzeptiert, bei größeren Posten ohne Nachweis aber gestrichen. Richten Sie jetzt eine Belegmappe ein, falls noch nicht vorhanden.

Einnahmenseite: Zeilen 1 bis 32

Die erste Hälfte des Formulars erfasst Immobilie und Einnahmen.

Zeilen 1 bis 8: Objektidentifikation.

• Anschrift, Anschaffungsdatum, Wohnfläche in m², Wohn- oder Gewerbenutzung.
• Bei mehreren Einheiten in einem komplett im Eigentum stehenden Gebäude wird eine Anlage V pro Objekt ausgefüllt (nicht pro Einheit).

Zeilen 9 bis 14: Mieteinnahmen.

• Zeile 9: Mieteinnahmen ohne Umlagen (eingegangene Kaltmiete 2025).
• Zeile 10: Umlagen (Betriebskostenvorauszahlungen vom Mieter). Alle Vorauszahlungen für Wasser, Heizung etc.
• Zeile 13: Mieteinnahmen für Garage/Stellplatz, falls separat berechnet.

Es gilt das Zufluss-Abfluss-Prinzip. Einnahmen werden im Jahr des tatsächlichen Zahlungseingangs erfasst, nicht im Jahr der Fälligkeit. Dezember-Miete 2025, die im Januar 2026 eingeht, gehört in die Erklärung 2026.

Zeilen 15 bis 25: Sonderfälle.

• Verbilligte Vermietung (z.B. an Angehörige). Liegt die Miete unter 50% der ortsüblichen Vergleichsmiete, sind Werbungskosten nur anteilig absetzbar. Zwischen 50% und 66% ist voller Abzug nur bei positiver Totalüberschussprognose möglich. Ab 66% voller Abzug ohne weitere Prüfung.
• Ferienwohnungen folgen anderen Regeln, später im Formular.

Ausgabenseite: Zeilen 33 bis 84

Hier liegt der Wert. Jeder hier korrekt eingetragene Euro mindert das zu versteuernde Einkommen zum Grenzsteuersatz.

Zeilen 33 bis 35: AfA (Abschreibung)

Die mit Abstand größte Position bei den meisten Vermietern. Geben Sie die Jahresabschreibung für das Gebäude an (der Grundstücksanteil ist nicht abschreibbar).

Bei einer Immobilie für 350.000 € mit 25% Grundstücksanteil beträgt die abschreibbare Bemessungsgrundlage 262.500 €. Lineare AfA-Sätze:

Beim obigen Neubau mit 5% degressiver AfA ergibt Jahr 1 einen Abzug von 13.125 €. Beim Altbau mit 2% sind es 5.250 €. Modellieren Sie den passenden Wert mit unserem AfA-Rechner.

Bei Erwerb im Jahresverlauf erfolgt die AfA monatsanteilig (Zwölftelregel).

Zeilen 36 bis 38: Schuldzinsen

Nur der Zinsanteil Ihrer Annuität ist absetzbar, nicht die Tilgung. Der Bankbeleg (Kontoauszug oder Steuerbescheinigung) trennt beide Komponenten.

Ebenfalls absetzbar:

• Disagio (Damnum) bei Auszahlung, voll oder verteilt je nach Höhe und Vertrag.
• Bankgebühren auf dem Darlehenskonto.
• Zinsen eines Renovierungsdarlehens, wenn die Maßnahme die Mietimmobilie betrifft.
• Bereitstellungszinsen während der Bauphase.

Nicht absetzbar: Tilgung, Vorfälligkeitsentschädigung eines privaten Darlehens ohne Objektbezug.

Zeilen 39 bis 47: Erhaltungsaufwand

Reparaturen zur Erhaltung der Funktionalität sind sofort absetzbar. Beispiele: defektes Heizungsbauteil tauschen, Dachundichtigkeit beheben, Treppenhaus streichen, mitvermietetes Küchengerät reparieren.

Zwei wichtige Schwellen:

1. Die 4.000-Euro-Grenze pro Maßnahme (netto, ohne USt.). Darunter immer als sofort absetzbarer Erhaltungsaufwand möglich. Darüber gilt es nur, wenn die Maßnahme bestehende Komponenten ersetzt, nicht das Gebäude wesentlich verbessert.

2. Anschaffungsnaher Aufwand (15%-Regel). Wenn Sie innerhalb von 3 Jahren nach Erwerb mehr als 15% der abschreibbaren Gebäude-Bemessungsgrundlage in Renovierung investieren, werden die gesamten Kosten in die Anschaffungskosten umqualifiziert und über die Nutzungsdauer abgeschrieben statt sofort abgezogen. Vorsicht, wenn Sie 2023 oder 2024 gekauft haben und 2025 modernisieren.

Bei größeren einmaligen Erhaltungsaufwendungen (z.B. 15.000 € für einen neuen Kessel) können Sie die Verteilung auf 2 bis 5 Jahre wählen (§ 82b EStDV), wenn das im Gesamtbild der Erklärung steuerlich günstiger ist.

Zeilen 48 bis 56: Sonstige Werbungskosten

• Grundsteuer, sofern Sie direkt zahlen (nicht über Hausgeld umgelegt).
• Gebäudeversicherung, sofern nicht im Hausgeld enthalten.
• Hausgeld, aber nur der nicht umlagefähige Anteil. Der umlagefähige Anteil über die Betriebskostenabrechnung ist einkommensneutral, Sie nehmen ihn ein und reichen ihn durch. Der nicht umlagefähige Anteil (Verwaltung, Instandhaltungsrücklage, bestimmte Bankgebühren) ist absetzbar. Die meisten Vermieter klassifizieren das falsch. Hausgeldabrechnung sorgfältig lesen.
• Fahrten zur Immobilie mit 0,30 €/km (oder dokumentierten tatsächlichen Kosten), wenn vermietungsbezogen. Fahrtenbuch führen.
• Steuerberaterkosten für den Anteil, der die Vermietung betrifft. Anteilig zuordnen, wenn der gleiche Steuerberater auch andere Bereiche bearbeitet.
• Vermietung und Vermarktung: Portalgebühren, Fotograf, Besichtigungen.
• Kontoführungsgebühren für ein dediziertes Mietkonto.
• Mitgliedsbeiträge in Vermieterverbänden (Haus & Grund etc.).
• Geringwertige Wirtschaftsgüter (bis 800 € netto pro Stück), z.B. ein kleines Gerät, sind im Anschaffungsjahr voll absetzbar statt abzuschreiben.

Zeilen 57 bis 75: Modernisierungsumlage

Bei einer Modernisierung nach § 559 oder § 559e BGB mit Umlage von 8% (oder 10% bei Heizung) auf den Mieter zählt der Zuschlag als zusätzliche Mieteinnahme auf der Einnahmenseite. Die Maßnahme selbst wird als Gebäudekostenanteil entweder über die AfA (bei wesentlicher Verbesserung) oder über 2 bis 5 Jahre verteilt abgesetzt.

Zeilen 76 bis 82: Rückstellungen und Sonderabschreibungen

Bei Privatvermietern in der Regel nicht relevant. Größere Vermieter können bei Förderfähigkeit Sonderabschreibungen geltend machen.

Zeile 83: Summe Werbungskosten

Die Summe. Wird von den Mieteinkünften abgezogen, ergibt das Vermietungsergebnis.

Rechenbeispiel: Berlin-Wohnung, 2025

Objekt: 75 m² Wohnung in Berlin-Friedrichshain, gekauft am 1. April 2024 für 380.000 € (Notarvertrag: 22% Grundstücksanteil).

Bemessungsgrundlage AfA: 380.000 € × 78% = 296.400 €. Baujahr 2018, also nach 1924, 2% linear, Nutzungsdauer 50 Jahre.

Einnahmenseite:

• Kaltmiete (12 × 1.400 €): 16.800 €
• Erhaltene Vorauszahlungen: 3.600 €
• Gesamteinnahmen: 20.400 €

Ausgabenseite:

• AfA: 2% × 296.400 € = 5.928 €
• Schuldzinsen 2025 (280.000 € Darlehen, 3,4%, ganzes Jahr): ca. 9.520 €
• Hausgeld 5.400 € gesamt, davon ca. 40% nicht umlagefähig (2.160 € absetzbar)
• An Versorger durchgereichte Betriebskosten (Heizung, Wasser etc.): 3.600 € (gegen Vorauszahlungen verrechnet)
• Direkt gezahlte Grundsteuer: 420 €
• Steuerberater-Anteil: 350 €
• Fahrten (4 Fahrten à 25 km, 0,30 €/km): 60 €
• Eine Reparatur (Küchenarmatur ersetzt, 180 €): 180 €
• Versicherung außerhalb Hausgeld: 240 €
• Werbungskosten gesamt: ca. 22.458 €

Vermietungsergebnis: -2.058 € (Buchverlust).

Dieser Verlust mindert Ihr übriges zu versteuerndes Einkommen (Lohn, Kapitalerträge etc.) zum Grenzsteuersatz. Bei 42% sind die 2.058 € Verlust 864 € echte Steuerersparnis wert.

Das ist die Magie der fremdfinanzierten Wohnimmobilie: positiver Cashflow bei steuerlichem Buchverlust, weil die AfA eine nicht zahlungswirksame Position ist und die Schuldzinsen in den ersten Jahren des Darlehens dominieren.

Häufige Fehler, die das Finanzamt aufgreift

1. Tilgung als Schuldzinsen abgesetzt. Der häufigste Fehler. Nur Zinsen sind absetzbar. Die Steuerbescheinigung der Bank zeigt die Aufteilung, nutzen Sie sie.

2. AfA auf den vollen Kaufpreis. Grundstück ist nicht abschreibbar. Der Notarvertrag nennt die Aufteilung in der Regel, sonst nutzt das Finanzamt die BMF-Arbeitshilfe. Bei höherem Gebäudeanteil als die Arbeitshilfe ein Gutachten besorgen.

3. Modernisierung als Reparatur behandelt. Eine 30 Jahre alte Heizung durch eine neue Wärmepumpe zu ersetzen ist kein Erhaltungsaufwand, sondern Herstellungskosten, die aktiviert werden. Ein defektes Fenster durch ein gleichwertiges zu ersetzen ist Reparatur.

4. Anschaffungsnahen Aufwand übersehen. Aggressive Renovierung in den ersten 3 Jahren kann die Kosten aus dem Sofortabzug in die AfA-Bemessungsgrundlage zwingen. Das ist ein verzögerter Abzug zu niedrigeren Jahressätzen.

5. Umlagefähiges Hausgeld einbezogen. Der Anteil, den Sie über die Betriebskostenabrechnung an Mieter weiterreichen, ist nicht Ihre Ausgabe. Nur Verwaltungskosten und Instandhaltungsrücklagen-Anteile sind absetzbar.

6. Einmalige Gebühren vergessen. Viele Vermieter übersehen Bankkontogebühren, Anzeigenkosten, Fotograf, anteilige Steuerberaterkosten, Fahrten und Mitgliedsbeiträge.

7. Falsches Steuerjahr für Mieten. Zufluss-Abfluss-Prinzip. Im Januar 2026 für Dezember 2025 eingegangene Miete gehört in die Erklärung 2026.

8. Mietkautionszinsen als eigene Einnahme erfasst. Zinsen auf Mietkautionen gehören dem Mieter, nicht Ihnen. Die Kaution selbst ist Treuhandvermögen und keine Einnahme.

9. Gemischt genutzte Aufwendungen nicht aufgeteilt. Bei Eigennutzung eines Teils muss anteilig nach m² oder einem anderen vertretbaren Schlüssel aufgeteilt werden.

10. Ohne Anlage V abgegeben, obwohl erforderlich. Auch im Verlustfall einreichen. Der Verlust ist wertvoll.

Sonderfälle

Leerstand. Leermonate sind absetzbar (Werbungskosten der Leerstandszeit weiterhin abzugsfähig), wenn ernsthafte Wiedervermietungsabsicht nachweisbar ist. Vermarktungsbelege aufheben.

Neuerwerb im Jahr. AfA monatsanteilig. Der Erwerbsmonat zählt voll.

Verkauf im Jahr. Einnahmen und Ausgaben bis zur Übergabe gehören in Ihre Erklärung. Was danach kommt, ist Sache des Käufers. Der Veräußerungsgewinn unterliegt der Spekulationssteuer, wenn weniger als 10 Jahre gehalten (Ausnahmen bei Eigennutzungs-Umnutzung).

Erbschaft. AfA wird nach den ursprünglichen Anschaffungskosten fortgeführt, der neue Eigentümer tritt in das Abschreibungsprofil ein (Fußstapfentheorie).

Vermietung an Angehörige. Die 66%-Regel. Unter 66% der ortsüblichen Vergleichsmiete kürzt das Finanzamt die Werbungskosten anteilig. Unter 50% behandelt es die Vermietung als teilweise Eigennutzung.

Ferienwohnung. Andere Regeln. Das Finanzamt verlangt entweder eine langfristige Vermietungsprognose oder behandelt die Wohnung als teils privat genutzt. Häufig Liebhaberei-Argument, das Verluste streicht. Spezielle Beratung holen.

Wie Sie einreichen

ELSTER online. Kostenlos, offiziell, das vom Finanzamt selbst bevorzugte Tool. Anlage V ist in die Standard-Einkommensteuererklärung integriert. Ein ELSTER-Zertifikat dauert per Post einige Tage.

Steuersoftware (WISO, Smartsteuer, Buhl Lexware). Alle bieten geführte Eingaben für Anlage V. 25 € bis 60 €. Sinnvoll bei mehreren Objekten oder komplizierten Fällen.

Steuerberater. Notwendig bei mehreren Objekten, ausländischen Vermögenswerten (Anlage AUS), Treuhandstrukturen oder einfach wegen der längeren Frist. Kosten skalieren mit Komplexität, üblich 300 € bis 1.500 € bei 1 bis 3 Objekten.

Die Verbindung zum Gesamtbild

Die Anlage V ist das wichtigste Stück Papier im Vermieterjahr. Sie verbindet alles:

• Kaufentscheidungen (Gebäudeanteil, AfA-Satz, Mietspiegel-Lage) wirken direkt in das Formular.
• Finanzierungsstruktur (tilgungsfreie Phasen, Sondertilgung, Anschlussfinanzierung) bestimmt die Höhe der Schuldzinsen.
• Modernisierungs-Timing (innerhalb 3 Jahren vs. später, Schwelle pro Maßnahme) entscheidet, ob Sofortabzug oder Aktivierung.
• Mietstrategie (§ 558-Erhöhungen, § 559e-Modernisierungsumlagen) steuert die Einnahmenseite.

Modellieren Sie das Gesamtbild vor Steuern mit dem Mietrenditerechner, die korrekte Abschreibung mit dem AfA-Rechner und die jährlich absetzbaren Zinsen mit dem Tilgungsrechner. Zusammen rekonstruieren sie genau, wie Ihre Anlage V für 2025 aussehen wird, und projizieren in die Folgejahre.

Vermieter, die ihre Anlage V über eine 10-jährige Haltedauer konsequent optimieren, sparen typischerweise 15 bis 25% ihres nominalen Cashflows allein an Steuern, im Vergleich zu denen, die nach Bauchgefühl ausfüllen. Das ist der eigentliche Grund, warum dieses Formular so wichtig ist.