Erste Mietimmobilie in Deutschland finanzieren: Schritt-für-Schritt-Anleitung (2026)

Eine Mietimmobilie in Deutschland kaufen, ohne zu verstehen, wie Banken über Ihren Kredit denken, das ist der teuerste Fehler, den ein Erstinvestor machen kann. Nicht weil der Kauf schiefgeht, sondern weil die Finanzierungsbedingungen, die Sie akzeptieren, Ihren Cashflow, Ihre Steuerposition und Ihre Ausstiegsflexibilität für die nächsten 10–15 Jahre bestimmen.

Dieser Leitfaden führt Sie durch den gesamten Finanzierungsprozess: wie viel Eigenkapital Sie wirklich brauchen, wie Banken Mieteinnahmen bewerten, welche Darlehensstruktur Sie wählen sollten und wie Sie KfW-Förderprogramme nutzen können, um Ihre Konditionen zu verbessern.

Schritt 1: Das Annuitätendarlehen verstehen

Praktisch alle deutschen Wohnimmobilienkredite sind als Annuitätendarlehen strukturiert, ein Darlehen mit fester monatlicher Rate, die Zinsen und Tilgung kombiniert. Ihre monatliche Rate bleibt während der gesamten Zinsbindung gleich, aber die Aufteilung zwischen Zinsen und Tilgung verschiebt sich im Lauf der Zeit.

So funktioniert es

In den ersten Jahren fließt der Großteil Ihrer Zahlung in die Zinsen. Mit sinkendem Restbetrag schrumpft der Zinsanteil und der Tilgungsanteil wächst, während der monatliche Gesamtbetrag konstant bleibt.

Beispiel: 300.000 € Darlehen bei 3,5 % Zinsen, 2 % anfänglicher Tilgung:

• Monatliche Rate: 1.375 € (fest für die Zinsbindungsdauer)
• Jahr 1: ~875 € Zinsen + ~500 € Tilgung
• Jahr 10: ~700 € Zinsen + ~675 € Tilgung
• Nach 10 Jahren: ~68.000 € Tilgung geleistet, ~232.000 € Restschuld

Diese Struktur unterscheidet sich grundlegend von variablen oder tilgungsfreien Darlehen, die in anderen Ländern üblich sind. Die Berechenbarkeit ist ein Vorteil für die Cashflow-Planung, aber sie bedeutet auch, dass Ihre monatliche Verpflichtung feststeht, unabhängig davon, was mit Ihren Mieteinnahmen passiert.

Nutzen Sie unseren Tilgungsrechner, um Ihr genaues Szenario mit verschiedenen Zinssätzen, Tilgungsraten und Zinsbindungsfristen durchzurechnen.

Schritt 2: Wissen, wie viel Eigenkapital Sie wirklich brauchen

Deutsche Banken sind konservativ. Die Grundregel ist einfach: Je mehr Eigenkapital Sie mitbringen, desto besser Ihr Zinssatz. Aber die eigentliche Frage ist: Was ist das Minimum, und was ist optimal?

Die realistische Aufschlüsselung

Wichtige Regel: Die meisten Banken finanzieren die Kaufnebenkosten nicht. Sie müssen diese aus Eigenkapital bestreiten:

• Grunderwerbsteuer: 3,5–6,5 % (je nach Bundesland)
• Notar + Grundbuch: ~2 %
• Maklerprovision: 0–3,57 %

In einem Bundesland wie Brandenburg (6,5 % Grunderwerbsteuer) mit Makler erreichen die Kaufnebenkosten allein 12 % des Kaufpreises. Bei einer 300.000-€-Immobilie sind das 36.000 € Eigenkapital nur für die Nebenkosten, noch vor jeder Anzahlung auf die Immobilie selbst.

Nutzen Sie unseren Kaufnebenkostenrechner, um den genauen Betrag für Ihr Bundesland zu sehen.

100%-Finanzierung: möglich, aber teuer

Einige Banken bieten Vollfinanzierung an, Finanzierung des gesamten Kaufpreises (aber weiterhin nicht der Kaufnebenkosten). Das bedeutet, Sie bringen nur Eigenkapital für die Nebenkosten. Es ist möglich, aber kostet:

• Zinssätze sind typischerweise 0,3–0,8 % höher als mit 20 % Eigenkapital
• Weniger Banken konkurrieren um Ihr Geschäft, was Ihre Verhandlungsposition schwächt
• Sie starten mit null Eigenkapitalpuffer, jeder Preisrückgang bringt Sie sofort unter Wasser

Bei einem 300.000-€-Darlehen kostet ein 0,5 %-Zinsaufschlag rund 1.500 € pro Jahr oder 15.000 € über eine 10-jährige Zinsbindung. Das ist reales Geld, das direkt von Ihrer Rendite abgeht.

Die Eigenkapitalberechnung des Investors

Für Mietimmobilien berechnet sich Ihr Eigenkapitalbedarf im Wesentlichen so:

Eigenkapital = Kaufnebenkosten + (Kaufpreis × angestrebte LTV-Reduktion)

Wenn Sie einen 80 %-Beleihungsauslauf für eine 300.000-€-Immobilie in NRW anstreben (6,5 % Grunderwerbsteuer, 3,57 % Maklerprovision):

• Kaufnebenkosten: ~36.200 € (12,07 %)
• 20 % Anzahlung: 60.000 €
• Gesamter Eigenkapitalbedarf: ~96.200 €

Das sind rund 32 % des Kaufpreises in bar. Deshalb brauchen Erstinvestoren in Deutschland deutlich mehr Ersparnisse als Eigennutzer in vielen anderen Ländern.

Schritt 3: Wie Banken Ihre Mieteinnahmen bewerten

Hier werden viele Erstinvestoren überrascht. Banken addieren die erwartete Miete nicht einfach zu Ihrem Einkommen. Sie wenden eine Reihe von Abschlägen an.

Die Mieteinnahmen-Anrechnung

Banken erkennen typischerweise 60–80 % der erwarteten Mieteinnahmen als qualifizierendes Einkommen für die Kreditbedienung an. Der Abschlag berücksichtigt:

• Leerstandsrisiko
• Nicht umlagefähige Betriebskosten (Hausgeld-Anteile, die Sie nicht auf Mieter umlegen können)
• Instandhaltungsrücklagen
• Einkommensteuer auf den Mietüberschuss

Beispiel: Ihre erwartete Kaltmiete beträgt 900 €/Monat.

Welches Einkommen für den Kreditantrag zählt

Banken prüfen Ihre Gesamtkapitaldienstfähigkeit:

Positive Einkünfte:

• Bruttogehalt
• Anerkannte Mieteinnahmen aus der neuen Immobilie (60–80 %)
• Bestehende Mieteinnahmen aus anderen Immobilien (gleicher Abschlag)
• Sonstige regelmäßige Einkünfte (Freiberuflichkeit, Renten, Dividenden)

Negative Verpflichtungen:

• Bestehende Kreditraten (andere Hypotheken, Autokredite, Konsumentenkredite)
• Lebenshaltungskosten, typisch als Pauschale von 700–1.000 € pro Erwachsenem, 250–400 € pro Kind
• Die neue Kreditrate (volle Annuität: Zinsen + Tilgung)

Die Bankregel: Ihre gesamten Verpflichtungen dürfen 35–40 % Ihres anerkannten Bruttoeinkommens nicht übersteigen (Belastungsquote). Manche Banken erlauben bis zu 45 % bei Besserverdienern.

Dokumente, die Banken benötigen

Bereiten Sie diese vor, bevor Sie sich an eine Bank wenden:

• Letzte 3 Gehaltsabrechnungen
• Letzte 2–3 Einkommensteuerbescheide, besonders wichtig bei variablem Einkommen
• Kontoauszüge mit Nachweis Ihres Eigenkapitals
• Selbstauskunft, listet alle Vermögenswerte, Verbindlichkeiten und monatlichen Verpflichtungen auf
• Immobilienunterlagen, Exposé, Grundriss, Energieausweis, Teilungserklärung (bei Wohnungen)
• Nachweis der Mieteinnahmen, bestehender Mietvertrag bei vermieteter Wohnung oder Marktmiet-Schätzung (Mietspiegel-Referenz) bei Leerstand
• Schufa-Einwilligung, die Bank wird eine Bonitätsauskunft einholen

Vorab-Finanzierungszusage einholen

Bevor Sie ernsthaft nach Immobilien suchen, holen Sie eine Finanzierungszusage von Ihrer Bank. Diese ist nicht rechtsverbindlich, sagt Ihnen aber:

• Wie viel Sie aufnehmen können
• Zu welchem ungefähren Zinssatz
• Welches Eigenkapital erforderlich ist

Eine Finanzierungszusage macht Sie in den Augen von Verkäufern und Maklern zu einem ernsthaften Käufer. In umkämpften Märkten ist sie oft Voraussetzung, bevor Ihr Angebot berücksichtigt wird.

Schritt 4: Die richtige Zinsbindung wählen

Die Zinsbindung bestimmt, wie lange Ihr Zinssatz festgeschrieben ist. Nach Ablauf refinanzieren Sie zum dann geltenden Marktzinssatz. Diese Entscheidung hat massive finanzielle Auswirkungen.

Verfügbare Optionen

Die Investorenperspektive

Für eine Mietimmobilie berührt die Zinsbindungsentscheidung Ihre Steuerstrategie:

Kürzere Zinsbindung (5–10 Jahre):

• Niedrigerer Zinssatz → geringere monatliche Kosten
• Aber: weniger Zinsen zum Absetzen gegen Mieteinnahmen
• Risiko: steigen die Zinsen bei der Anschlussfinanzierung deutlich, kann Ihr Cashflow negativ werden
• Geeignet für Investoren, die innerhalb von 10 Jahren verkaufen wollen (nach der Spekulationsfrist)

Längere Zinsbindung (15–20 Jahre):

• Höherer Zinssatz → mehr Zinsabzug in den ersten Jahren
• Garantierte Cashflow-Berechenbarkeit für die Haltedauer
• Schutz vor Zinsanstiegen
• Geeignet für langfristige Buy-and-Hold-Investoren

Das 10-Jahres-Sonderkündigungsrecht

Nach § 489 BGB haben Sie das gesetzliche Recht, jedes Festzinsdarlehen nach 10 Jahren (ab Vollauszahlung) mit 6 Monaten Frist und ohne Vorfälligkeitsentschädigung zu kündigen. Das bedeutet:

• Eine 15-jährige Zinsbindung gibt Ihnen Zinsschutz, aber Sie können nach 10 Jahren aussteigen, wenn die Zinsen gefallen sind
• Eine 20-jährige Zinsbindung hat dieselbe Ausstiegsoption nach 10 Jahren
• Sie binden sich nie wirklich länger als 10 Jahre

Das macht längere Zinsbindungen weniger riskant, als sie erscheinen, Sie bekommen den Schutz nach oben, behalten aber die Option zur Umfinanzierung bei fallenden Zinsen.

Schritt 5: Die richtige Tilgung festlegen

Der anfängliche Tilgungssatz bestimmt, wie schnell Sie das Darlehen zurückzahlen. Deutsche Banken verlangen typischerweise mindestens 1–2 % anfängliche Tilgung, aber Sie können höher wählen.

Tilgungs-Abwägungen für Investoren

Das Investorendilemma

Investoren stehen vor einem einzigartigen Trade-off, den Eigennutzer nicht haben:

Niedrigere Tilgung (1–2 %):

• Niedrigere monatliche Rate → besserer Cashflow
• Mehr Darlehenszinsen → höherer Steuerabzug (Schuldzinsen sind bei Mietimmobilien voll abzugsfähig)
• Langsamerer Eigenkapitalaufbau → mehr Leverage, höhere Eigenkapitalrendite bei Wertsteigerung
• Risiko: größere Restschuld bei Ablauf der Zinsbindung

Höhere Tilgung (3 %+):

• Höhere monatliche Rate → engerer Cashflow
• Weniger Zinsen zum Absetzen → höherer steuerpflichtiger Mietüberschuss
• Schnellerer Eigenkapitalaufbau → sicherere Position, geringeres Refinanzierungsrisiko
• Vorteil: früher schuldenfrei, volle Mieteinnahmen als passives Einkommen

Für die meisten Erst-Vermieter ist 2 % Tilgung der optimale Kompromiss. Es ist die Standardanforderung bei den meisten Banken, balanciert Cashflow mit vernünftiger Rückzahlungsgeschwindigkeit und hält den Steuerabzug bedeutsam.

Sondertilgung (Sondertilgungsrecht)

Die meisten Darlehensverträge erlauben jährliche Sondertilgungen von 5 % des ursprünglichen Darlehensbetrags ohne Vorfälligkeitsentschädigung. Bei einem 300.000-€-Darlehen sind das bis zu 15.000 €/Jahr extra.

Verhandeln Sie das in Ihren Vertrag. Auch wenn Sie es nicht jedes Jahr nutzen, ist die Flexibilität wertvoll, bei vorhandenem Kapital oder veränderten Steuerbedingungen zusätzlich zu tilgen. Manche Banken bieten bis zu 10 % Sondertilgung an.

Modellieren Sie verschiedene Tilgungsraten und Sondertilgungsszenarien mit unserem Tilgungsrechner.

Schritt 6: KfW-Programme für Mietimmobilien erkunden

Die KfW (Kreditanstalt für Wiederaufbau) bietet zinsgünstige Darlehen und Zuschüsse, die Ihre Finanzierungskosten erheblich senken können, aber die Förderbedingungen für Mietimmobilien unterscheiden sich von denen für Eigennutzer.

KfW 261/262: Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG)

Das ist das Hauptprogramm für Vermieter-Investoren. Es fördert energieeffiziente Neubauten und umfassende energetische Sanierungen.

Für Neubauten:

• Darlehen bis 150.000 € pro Wohneinheit für Effizienzhaus-40-Standard
• Zinssätze deutlich unter Markt (oft 1–2 % niedriger)
• Tilgungszuschuss: bis zu 12,5 % des Darlehensbetrags als Zuschuss, den Sie nicht zurückzahlen
• Bei einem 150.000-€-KfW-Darlehen mit 12,5 % Zuschuss: 18.750 € effektiver Zuschuss

Für energetische Sanierungen:

• Darlehen bis 150.000 € pro Wohneinheit
• Tilgungszuschuss bis zu 45 % für die Erreichung von Effizienzhaus 40 ausgehend von einem Altbau
• Einzelmaßnahmen (neue Fenster, Dämmung, Heizung) ebenfalls förderfähig mit geringeren Zuschusssätzen

KfW 297/298: Klimafreundlicher Neubau

Für Neubauten, die bestimmte klimafreundliche Standards erfüllen:

• Darlehen bis 100.000–150.000 € zu geförderten Zinssätzen
• Kein Tilgungszuschuss, aber der Zinsvorteil allein kann Tausende über die Zinsbindung sparen

Wie KfW-Darlehen in der Praxis funktionieren

KfW-Darlehen werden nicht direkt beantragt. Sie beantragen über Ihre reguläre Bank (die Hausbank), die die KfW-Tranche in Ihre Gesamtfinanzierung einbindet. Der Ablauf:

1. KfW-Förderfähigkeit mit Ihrer Bank besprechen vor Unterzeichnung des Kaufvertrags
2. Akkreditierten Energieberater beauftragen (Energieeffizienz-Experte), bei den meisten Programmen Pflicht
3. Über Ihre Bank beantragen vor Baubeginn oder Sanierungsstart
4. Bank zahlt KfW-Mittel aus als Teil Ihrer Hypothek
5. Nach Fertigstellung bestätigt der Energieberater den erreichten Standard
6. KfW schreibt den Tilgungszuschuss gut (falls zutreffend) direkt gegen Ihren Darlehenssaldo

Kritische Zeitregel: Sie müssen die KfW-Förderung vor Unterzeichnung des Kaufvertrags oder vor Beginn der Sanierungsarbeiten beantragen. Nachträgliche Anträge werden abgelehnt.

Lohnt sich KfW für Investoren?

Für Neubauten, die bereits den Effizienzhaus-40-Standard erfüllen: absolut ja. Der Zinsvorteil plus Tilgungszuschuss kann 20.000–40.000 € über die Darlehenslaufzeit sparen.

Für Bestandsgebäude: nur wenn Sie ohnehin eine bedeutende energetische Sanierung planen. Der obligatorische Energieberater, die Dokumentationsanforderungen und die Zeitvorgaben verursachen Kosten und Komplexität. Sanieren Sie nicht nur wegen des KfW-Zuschusses, tun Sie es, weil es wirtschaftlich sinnvoll für die Immobilie ist, und nehmen Sie den Zuschuss dann als Bonus mit.

Schritt 7: Finanzierung steuereffizient strukturieren

Als Mietimmobilieninvestor wirkt sich Ihre Finanzierungsstruktur direkt auf Ihre Steuerlast aus. Das Zusammenspiel von Darlehenszinsen und Mieteinnahmen zu verstehen, ist essenziell.

Schuldzinsen sind voll abzugsfähig

Nach § 9 Abs. 1 Nr. 1 EStG sind alle Zinsen auf ein Darlehen zur Finanzierung einer Mietimmobilie als Werbungskosten gegen Ihre Mieteinnahmen (Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung) abzugsfähig.

Das erzeugt einen wirkungsvollen Steuerschild:

Beispiel: 300.000 € Darlehen bei 3,5 %

• Zinsen Jahr 1: ~10.500 €
• Bei 42 % Grenzsteuersatz: 4.410 € Steuerersparnis
• Effektive Zinskosten nach Steuern: ~2,03 %

Je höher Ihr Grenzsteuersatz, desto wertvoller der Zinsabzug. Deshalb bevorzugen Gutverdiener manchmal eine niedrigere Tilgung (weniger Rückzahlung, mehr abzugsfähige Zinsen), der Steuervorteil gleicht den langsameren Eigenkapitalaufbau teilweise aus.

Die Disagio-Option (Zinsvorauszahlung)

Manche Banken bieten ein Disagio an, Sie zahlen eine Einmalzahlung vorab im Tausch gegen einen niedrigeren laufenden Zinssatz. Für Eigennutzer lohnt sich das selten. Für Investoren kann es attraktiv sein, weil:

• Das Disagio ist sofort als Werbungskosten abzugsfähig (wenn die Zinsbindung mindestens 5 Jahre beträgt und das Disagio marktübliche Höhe nicht übersteigt)
• Das erzeugt einen hohen Steuerabzug im ersten Jahr, der gegen andere Einkünfte verrechnet werden kann

Besprechen Sie mit Ihrem Steuerberater, ob diese Struktur für Ihre spezifische Steuersituation sinnvoll ist.

Separate Finanzierung der Kaufnebenkosten

Wenn Sie einen separaten Privatkredit oder eine Kreditlinie für die Kaufnebenkosten nutzen (statt aus Ersparnissen zu zahlen), sind diese Zinsen ebenfalls abzugsfähig, solange die Mittel nachweislich für den Erwerb der Mietimmobilie verwendet wurden. Halten Sie eine saubere Dokumentation über den Darlehenszweck.

Schritt 8: Banken vergleichen und verhandeln

Deutsche Hypothekenzinsen können bei gleicher Person und Immobilie um 0,3–0,5 % zwischen Banken variieren. Über eine 10-jährige Zinsbindung bei einem 300.000-€-Darlehen bedeutet ein 0,3 %-Unterschied 9.000 € an zusätzlich oder gespart gezahlten Zinsen. Vergleichen ist keine Option, es ist eine der Aktivitäten mit der höchsten Rendite im gesamten Kaufprozess.

Wo Sie Angebote einholen

1. Ihre Hausbank, starten Sie hier für ein Basis-Angebot. Sie kennen Ihre Finanzen und bieten möglicherweise Beziehungskonditionen.

2. Online-Hypothekenmakler (Interhyp, Dr. Klein, Baufi24), sie vergleichen Angebote von Hunderten Banken und können oft Konditionen sichern, die Ihre Hausbank nicht bieten kann. Der Service ist für Sie kostenlos (die Bank zahlt die Provision).

3. Direktbanken (ING, DKB, Commerzbank), wettbewerbsfähige Online-Angebote, besonders für Standardprofile.

4. Regionalbanken und Sparkassen, manchmal die besten Zinsen für lokale Immobilien, besonders bei bestehender Kundenbeziehung.

5. Versicherungsbasierte Kreditgeber (Allianz, Ergo, Munich-Re-Tochtergesellschaften), bieten gelegentlich die niedrigsten Zinsen für lange Zinsbindungen.

Was Sie vergleichen sollten

Vergleichen Sie nicht nur den Nominalzins. Fokussieren Sie auf den Effektivzins (effektiver Jahreszins), der alle Kosten einschließt:

• Nominalzinssatz
• Bearbeitungsgebühren (die meisten Banken haben diese abgeschafft, aber prüfen Sie)
• Kontoführungsgebühren
• Bedingungen für Sondertilgung und Tilgungssatzwechsel

Vergleichen Sie auch:

• Bereitstellungszinsen, Zinsen auf nicht abgerufene Darlehensteile während der Bauphase. Typisch 0,25 %/Monat nach einer Karenzzeit von 3–12 Monaten. Kritisch bei Neubauten.
• Sondertilgungsrecht, 5 % ist Standard, 10 % ist besser. Manche Banken berechnen für höhere Sondertilgungsrechte.
• Tilgungssatzwechsel, die Option, Ihre Tilgungsrate während der Darlehenslaufzeit zu ändern. Nützlich bei veränderter finanzieller Situation.

Schritt 9: Der Finanzierungszeitplan

Den Ablauf zu verstehen, verhindert kostspielige Verzögerungen.

Der Engpass ist meist das Grundbuch. Die Bearbeitungszeiten der Grundbuchämter variieren je nach Gemeinde und können 4–12 Wochen dauern. Planen Sie Ihren Finanzierungszeitplan entsprechend.

Häufige Fehler von Erst-Vermieter-Investoren

1. Marktmiete statt bankbewerteter Miete verwenden

Sie erwarten 900 €/Monat. Die Bank erkennt 630 €/Monat an. Plötzlich passt Ihre Kapitaldienstquote nicht. Rechnen Sie immer mit dem Bankabschlag, nicht mit Ihrer optimistischen Prognose.

2. Bereitstellungszinsen bei Neubauten vergessen

Neubauten können 12–24 Monate von Vertrag bis Fertigstellung dauern. Wenn Ihre bereitstellungszinsfreie Zeit nur 6 Monate beträgt, zahlen Sie 0,25 %/Monat auf den nicht abgerufenen Betrag, potenziell Tausende Euro, bevor Sie einen einzigen Euro Miete erhalten.

3. Die kürzeste Zinsbindung wählen, um 0,3 % zu sparen

Eine 5-jährige Zinsbindung spart jetzt Geld, setzt Sie aber dem Refinanzierungsrisiko in einem steigenden Zinsumfeld aus. Für eine Immobilie, die Sie 15+ Jahre halten wollen, ist die 10-jährige Zinsbindung zum etwas höheren Zinssatz fast immer die richtige Wahl.

4. Tilgung zu hoch setzen und den Cashflow ruinieren

3 % Tilgung fühlt sich verantwortungsvoll an, aber bei einem 300.000-€-Darlehen kostet das 750 €/Monat allein an Tilgung. Wenn die Miete 900 €/Monat beträgt und nicht umlagefähige Kosten 400 € verschlingen, ist Ihr Cashflow tief negativ. Starten Sie mit 2 % und nutzen Sie Sondertilgung in guten Jahren.

5. Die Spekulationsfrist ignorieren

Wenn Sie eine Mietimmobilie innerhalb von 10 Jahren nach Kauf verkaufen, ist der Veräußerungsgewinn voll steuerpflichtig (Spekulationssteuer). Ihre Finanzierung sollte eine 10+-jährige Haltedauer unterstellen. Bei Unsicherheit über Ihren Zeithorizont binden Sie sich nicht zu stark bei der Tilgung, bewahren Sie Flexibilität.

6. Immobilienfinanzierung nicht von privaten Finanzen trennen

Eröffnen Sie ein dediziertes Bankkonto für die Mietimmobilie. Alle Mieteinnahmen, Hausgeld-Zahlungen, Kreditraten und Immobilienausgaben sollten darüber laufen. Das macht Ihre Steuererklärung dramatisch einfacher und hält Ihre Werbungskosten für das Finanzamt sauber.

Alles zusammen: ein Finanzierungsbeispiel

Immobilie: 65-m²-Wohnung in Leipzig Kaufpreis: 180.000 € Kaufnebenkosten: 18.000 € (10 %, Sachsen mit 5,5 % GrESt + Notar + kein Makler) Eigenkapital: 40.000 €

Darlehenskonditionen:

• Zinssatz: 3,6 % (10-jährige Zinsbindung, 87,8 % LTV)
• Tilgung: 2 %
• Monatliche Annuität: 737 €
• Sondertilgung: 5 % p.a. (max. 7.900 €)

Mieteinnahmen:

• Kaltmiete: 650 €/Monat (10 €/m²)
• Bankanerkannt: 455 €/Monat (70 %)

Monatlicher Cashflow:

Die Immobilie ist cashflow-negativ mit 202 €/Monat vor Steuern. Aber nach Berücksichtigung des Zinsabzugs (474 €/Monat im Jahr 1) und der AfA-Abschreibung reduziert der steuerliche Verlust Ihre sonstige Einkommensteuerlast. Bei einem Grenzsteuersatz von 42 % beträgt die Steuerersparnis rund 300 €/Monat, was die Immobilie netto nach Steuern positiv macht.

Das ist die Realität der meisten deutschen Mietimmobilieninvestitionen: cashflow-negativ, aber steuerlich positiv. Ihre Gesamtrendite entsteht aus Steuerersparnis + Tilgungsleistung + Wertsteigerung, nicht aus dem monatlichen Cashflow.

Berechnen Sie Ihr eigenes Szenario: Starten Sie mit unserem Kaufnebenkostenrechner für den Eigenkapitalbedarf, nutzen Sie dann unseren Tilgungsrechner für die monatlichen Raten, unseren Mietrenditerechner für die Renditeanalyse und unseren AfA-Rechner für den Abschreibungs-Steuervorteil.