Maklerprovision in Deutschland: Was Käufer bei Wohnung, Grundstück & Gewerbe zahlen

Beim Immobilienkauf in Deutschland können Maklergebühren schnell mehrere zehntausend Euro ausmachen. Doch die Regeln unterscheiden sich erheblich je nachdem, was Sie kaufen und wer Sie sind. Seit der Reform 2020 genießen Käufer von Wohnungen und Häusern starken gesetzlichen Schutz, während beim Kauf von Grundstücken, Gewerbeimmobilien und Mehrfamilienhäusern weiterhin das alte, unregulierte System gilt.

Dieser Ratgeber erklärt, was Sie zahlen müssen, was das Gesetz vorschreibt und was aktuelle BGH-Urteile für Ihren nächsten Immobilienkauf bedeuten.

Die Reform 2020: Was sich geändert hat

Am 23. Dezember 2020 trat das Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser in Kraft. Es fügte die neuen §§ 656a–656d BGB ein.

Vor diesem Gesetz variierten die Provisionsregeln stark nach Region. In Berlin und Brandenburg zahlten Käufer routinemäßig die gesamte Provision von 7,14%, über 25.000 € bei einer 350.000-€-Wohnung. In anderen Bundesländern trugen Verkäufer den Großteil. Die Reform beseitigte diese regionalen Unterschiede für Wohnimmobilien.

Die drei Kernregeln

1. Textform erforderlich (§ 656a BGB) Alle Maklerverträge für Wohnungen und Einfamilienhäuser müssen in Textform abgeschlossen werden, per E-Mail, schriftlich oder sogar per SMS. Mündliche Vereinbarungen und Handschlag-Deals sind nichtig. Kann der Makler keinen schriftlichen Vertrag vorlegen, hat er keinerlei Provisionsanspruch.

2. Der Halbteilungsgrundsatz (§ 656c BGB) Wenn ein Makler für beide Seiten tätig wird (die übliche „Doppelmakler”-Konstellation), muss die Provision hälftig geteilt werden. Eine Abweichung wird nicht einfach korrigiert, sie macht beide Maklerverträge komplett nichtig. Der Makler verliert seinen Provisionsanspruch gegenüber beiden Parteien.

3. Deckelung bei einseitiger Beauftragung (§ 656d BGB) Wenn nur der Verkäufer den Makler beauftragt hat, kann der Käufer zur Beteiligung aufgefordert werden, aber niemals mit mehr als 50% der Gesamtprovision. Die Zahlung des Käufers wird erst fällig, nachdem der Verkäufer nachweislich seinen Anteil gezahlt hat.

Zahlt der Verkäufer nichts, schuldet der Käufer nichts.

Was Sie je nach Immobilientyp zahlen

Hier wird es entscheidend: Die Reform 2020 gilt nicht universell. Sie schützt Verbraucher beim Kauf von Wohnimmobilien, und sonst nichts.

Wohnungen (Eigentumswohnung): Geschützt

Das Kernziel der Reform. Wenn Sie als Verbraucher eine Wohnung kaufen (zur Eigennutzung oder als Privatinvestor), greift der volle Schutz:

• Maximal 50% Provisionsanteil für den Käufer
• Textform-Vertrag erforderlich
• Typische Käuferkosten: 3,57% (Hälfte der üblichen 7,14% gesamt)

Bei einer 400.000-€-Wohnung in Berlin sind das 14.280 €, verglichen mit 28.560 €, die Käufer vor der Reform alleine zahlten.

Einfamilienhäuser: Geschützt

Gleicher Schutz wie bei Wohnungen. Ein BGH-Urteil vom März 2025 (I ZR 32/24) bestätigte, dass Häuser mit untergeordneten Nicht-Wohn-Elementen, etwa einem angebauten Büro oder einer Einliegerwohnung, weiterhin als Einfamilienhäuser im Sinne des Gesetzes gelten. Entscheidend ist die beabsichtigte Nutzung des Käufers zum Zeitpunkt des Maklervertragsabschlusses.

Zweifamilienhäuser: Strittig

Ein aktives rechtliches Graugebiet. Der BGH hat am 21. Mai 2026 eine Verhandlung angesetzt (I ZR 111/25), um zu klären, ob ein Zweifamilienhaus unter die Reform fällt, wenn der Käufer es als Einfamilienhaus nutzen möchte. Bisher haben Untergerichte gegen Käufer entschieden und auf die objektive Gebäudeklassifizierung abgestellt. Die Entscheidung steht noch aus.

Unbebaute Grundstücke: NICHT geschützt

Beim Kauf eines leeren Grundstücks, ob als Baugrundstück oder Investition, gilt die Reform 2020 nicht. Der Makler kann dem Käufer jeden beliebigen Betrag berechnen, mit beliebiger Aufteilung, und mündliche Vereinbarungen bleiben wirksam.

In der Praxis ist die Provision bei Grundstückskäufen frei verhandelbar. Käufer sollten aktiv verhandeln, da es keine gesetzlichen Unter- oder Obergrenzen gibt.

Mehrfamilienhäuser als Kapitalanlage: NICHT geschützt

Sie kaufen ein Mietshaus als Investment? Die Reform schließt an mehrere Mieter vermietete Gebäude ausdrücklich aus. Die Provision ist frei verhandelbar, und die alten regionalen Gepflogenheiten gelten weiter. In begehrten Märkten zahlen Käufer von Anlageimmobilien weiterhin Provisionen von 5–7%, oft vollständig vom Käufer getragen.

Gewerbeimmobilien: NICHT geschützt

Bürogebäude, Einzelhandelsflächen, Lagerhallen, Industriegelände, alles fällt komplett aus der Reform heraus. Provisionshöhen sind frei verhandelbar, mündliche Verträge sind wirksam, und es gibt keine Halbteilungspflicht.

Übliche Provisionen bei Gewerbeimmobilien liegen zwischen 3% und 6%, abhängig von Objektwert, Lage und Marktlage. Die Aufteilung zwischen Käufer und Verkäufer ist reine Verhandlungssache.

Übliche Provisionssätze nach Bundesland (2026)

Das Gesetz regelt die Aufteilung, aber nicht die Höhe. Dies sind die marktüblichen Sätze:

Bei einer 350.000-€-Immobilie zum Standardsatz von 7,14% beträgt die Gesamtprovision 24.990 €, der Käuferanteil 12.495 €.

Nutzen Sie unseren Kaufnebenkostenrechner, um zu sehen, wie Maklergebühren zusammen mit Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten für Ihr Bundesland und Ihren Kaufpreis ausfallen.

Aktuelle BGH-Urteile, die Sie kennen sollten

März 2025: Keine kreative Provisionsverschiebung (I ZR 138/24)

Ein Verkäufer versuchte, den Kaufpreis zu reduzieren und die gesamte Maklerprovision von 25.000 € auf die Käufer zu verlagern. Der BGH hat dies eindeutig untersagt: Es verstößt gegen § 656d BGB. Der Käufer konnte die gesamte Provision zurückfordern, nicht nur den Anteil über 50%.

Das Gericht bestätigte: Es gibt keine geltungserhaltende Reduktion. Ein Verstoß gegen die Aufteilungsregel bedeutet Gesamtnichtigkeit, nicht Kürzung auf den zulässigen Betrag.

Oktober 2025: Online-Maklerverträge brauchen korrekte Buttons (I ZR 159/24)

In einem Urteil mit enormer Praxisrelevanz entschied der BGH, dass Online-Maklerverträge die „Button-Lösung” nach § 312j BGB erfüllen müssen. Der Bestätigungsbutton muss klar auf eine Zahlungspflicht hinweisen, etwa „zahlungspflichtig bestellen”. Ein generischer Button wie „Senden” macht den Vertrag dauerhaft nichtig.

Dies betrifft potenziell tausende bestehende Verträge, die über Maklerplattformen mit generischen Buttons abgeschlossen wurden. Prüfen Sie, wie der Button bei Ihrem Maklervertrag beschriftet war, möglicherweise können Sie die Provision zurückfordern.

Ausstehend Mai 2026: Einordnung von Zweifamilienhäusern (I ZR 111/25)

Der BGH wird entscheiden, ob ein objektiv als Zweifamilienhaus klassifiziertes Objekt unter die Reform fällt, wenn der Käufer es als Einfamilienhaus nutzen möchte. Das Ergebnis wird Käufer von Immobilien an der Grenze zwischen geschützten und ungeschützten Kategorien betreffen.

So schützen Sie sich als Käufer

Bei geschützten Immobilientypen (Wohnungen & Häuser):

1. Fordern Sie den schriftlichen Maklervertrag vor jeder Besichtigung ein. Kann oder will der Makler keinen Vertrag in Textform vorlegen, hat er keinen Provisionsanspruch.

2. Prüfen Sie die Aufteilung, sie muss exakt 50/50 sein. Verlangt der Maklervertrag vom Käufer mehr als vom Verkäufer, ist der gesamte Vertrag nichtig.

3. Verlangen Sie den Nachweis der Verkäuferzahlung bevor Sie Ihren Anteil überweisen. Nach § 656d BGB wird Ihre Pflicht erst fällig, nachdem der Verkäufer nachweislich gezahlt hat.

4. Prüfen Sie Online-Vertragsabschlüsse. War der Bestätigungsbutton bei Ihrem Online-Maklervertrag nicht klar als zahlungspflichtig gekennzeichnet, könnte der Vertrag nichtig sein.

Bei ungeschützten Immobilientypen (Grundstücke, Gewerbe, Mehrfamilienhäuser):

1. Verhandeln Sie alles. Es gibt keinen gesetzlichen Rahmen, Provisionshöhe, Aufteilung und Zahlungsbedingungen stehen zur freien Verhandlung.

2. Schließen Sie trotzdem schriftlich ab. Auch wenn Textform bei diesen Immobilientypen nicht gesetzlich vorgeschrieben ist, verhindert eine klare schriftliche Vereinbarung Streitigkeiten.

3. Kaufen Sie provisionsfrei. Suchen Sie nach Inseraten mit dem Hinweis „provisionsfrei” oder „ohne Makler”, bei denen der Verkäufer direkt verkauft.

Unterschied Miete vs. Kauf

Deutschland hat zwei grundverschiedene Systeme für Maklergebühren:

Miete (seit Juni 2015): Das Bestellerprinzip, wer den Makler bestellt, bezahlt 100%. Beauftragt der Vermieter den Makler, zahlt der Mieter nichts. Die Provision ist auf 2 Nettokaltmieten plus MwSt. (2,38 Bruttomonatsmieten) gedeckelt.

Kauf (seit Dezember 2020): Das Halbteilungsprinzip, maximal 50/50-Aufteilung. Dies ist grundlegend anders als das Bestellerprinzip bei Mietwohnungen. Beide Seiten können zahlen, aber der Käufer zahlt nie mehr als der Verkäufer.

Der ursprüngliche Gesetzentwurf sah vor, das Bestellerprinzip auch auf Käufe auszuweiten. Dies wurde aber im parlamentarischen Verfahren zugunsten der Kompromisslösung mit der 50/50-Regel aufgegeben.

Das Wichtigste auf einen Blick

• Wohnung oder Haus kaufen? Sie sind geschützt. Maximal 3,57% Käuferprovision (bei Standardsätzen), Textform-Vertrag Pflicht, Verkäufer muss zuerst zahlen.

• Grundstück, Gewerbeimmobilie oder Mehrfamilienhaus kaufen? Kein gesetzlicher Schutz. Alles ist verhandelbar, und Sie sollten hart verhandeln.

• Maklervertrag online abgeschlossen? Prüfen Sie den Button-Text. Ein generischer Button kann bedeuten, dass Sie die gesamte Provision zurückfordern können.

• Verkäufer versucht, die volle Provision auf Sie abzuwälzen? Das ist bei geschützten Immobilientypen seit dem BGH-Urteil vom März 2025 rechtswidrig. Sie können den vollen Betrag zurückfordern.

Wenn Sie Ihre Maklerkosten kennen, berechnen Sie Ihre gesamten Kaufnebenkosten mit unserem Kaufnebenkostenrechner und ermitteln Sie Ihre monatliche Rate mit unserem Tilgungsrechner.