Mieterhöhung Schritt für Schritt: Ein rechtssicheres Mieterhöhungsschreiben verfassen (2026)

Eine Mieterhöhung bei einem bestehenden Mieter ist eines der formfragilsten Verfahren im deutschen Mietrecht. Inhaltlich ist die Sache überschaubar, aber ein einziger Formfehler und das gesamte Mieterhöhungsverlangen ist nichtig, die Miete bleibt unverändert, und Sie können es frühestens in einem Jahr erneut versuchen. Dieser Leitfaden führt durch die Mieterhöhung nach § 558 BGB, die zeitlichen Vorgaben, die vier zulässigen Begründungen und die Fehler, die Mieterhöhungen am häufigsten scheitern lassen.

Dieser Artikel behandelt die Standard-Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete. Indexmieten, Staffelmieten und Modernisierungsumlagen (§ 559 / § 559e BGB) folgen anderen Regeln und sind hier nicht Thema.

Wann eine Erhöhung möglich ist

Zwei Fristen bestimmen, ob eine Mieterhöhung überhaupt möglich ist.

Jahressperrfrist. Sie dürfen ein Mieterhöhungsverlangen nur senden, wenn die Miete zum Zeitpunkt des Versands seit mindestens 12 Monaten unverändert ist. Gezählt wird ab der letzten Mieterhöhung, oder ab Mietbeginn, falls noch nie erhöht wurde. Modernisierungsumlagen und Betriebskostenanpassungen setzen diese Frist nicht zurück.

15-Monats-Regel zum Wirksamwerden. Die neue Miete kann frühestens 15 Monate nach der letzten Erhöhung wirksam werden. In der Praxis bedeutet das: Anschreiben nach 12 Monaten senden, dem Mieter die 2-monatige Überlegungsfrist plus den Monat bis zur Wirkung gewähren, das ergibt insgesamt 15 Monate.

Praktischer Ablauf:

Letzte Erhöhung oder Mietbeginn
│
├── +12 Monate ──► Frühester Versand des Mieterhöhungsverlangens
│
├── Mieter hat Überlegungsfrist (Ende des 2. Monats nach Zugang)
│
└── +15 Monate ──► Frühester Wirksamkeitstermin der neuen Miete

Wenn Ihre letzte Erhöhung am 1. Januar 2025 war, können Sie frühestens am 1. Januar 2026 ein neues Verlangen senden, und die neue Miete kann frühestens am 1. April 2026 wirksam werden.

Die Kappungsgrenze: wie viel Sie erhöhen dürfen

§ 558 Abs. 3 BGB begrenzt die Erhöhung auf:

• 20% innerhalb von 3 Jahren in Standardmärkten.
• 15% innerhalb von 3 Jahren in angespannten Wohnungsmärkten, durch Landesverordnung festgelegt.

Das 3-Jahres-Fenster ist rollierend und blickt rückwärts vom Datum, an dem die neue Miete wirksam wird. Jede Erhöhung zählt, egal ob auf Mietspiegel, Vergleichswohnungen oder Sachverständigengutachten gestützt. Modernisierungsumlagen nach § 559 / § 559e BGB zählen nicht mit, sie haben eigene Obergrenzen.

Beispiel. Berlin (15%-Markt). Aktuelle Kaltmiete: 1.000 €. Die 3-Jahres-Obergrenze ist 1.150 €. Wenn Sie vor zwei Jahren um 80 € erhöht haben, darf die nächste Erhöhung im 3-Jahres-Fenster maximal 70 € betragen (15% × 1.000 € = 150 € insgesamt, davon sind 80 € verbraucht).

Die Kappungsgrenze ist eine harte Obergrenze, aber auch ein strategischer Boden: Sie müssen die Grenze nicht ausreizen. Die Erhöhung darf in keinem Fall die ortsübliche Vergleichsmiete überschreiten (siehe nächster Abschnitt). Es gilt die niedrigere der beiden Grenzen.

Die ortsübliche Vergleichsmiete

§ 558 erlaubt eine Mieterhöhung nur bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete. Das ist der empirische Median der gezahlten Mieten für vergleichbare Wohnungen am selben Ort. Diese darf nicht überschritten werden, auch wenn die Kappungsgrenze technisch mehr zuließe.

Um die ortsübliche Vergleichsmiete zu belegen, muss Ihr Mieterhöhungsverlangen auf eine von vier dokumentierten Quellen verweisen:

1. Qualifizierter Mietspiegel

Mit Abstand die häufigste und reibungsärmste Option in Städten mit Mietspiegel (Berlin, München, Hamburg, Frankfurt, Köln etc.). Der qualifizierte Mietspiegel ist statistisch fundiert und genießt vor Gericht die Vermutung der Richtigkeit.

Sie müssen:

• Die korrekte Mietspiegel-Kategorie für die Wohnung identifizieren (Baujahr, Größe, Lage, Ausstattung).
• Die resultierende Mietspanne angeben, z.B. “8,50 € bis 11,20 € pro m²”.
• Die Wohnung anhand der Wohnwertmerkmale in der Spanne einordnen (positive Merkmale rücken nach oben, negative nach unten).
• Den daraus errechneten Zielwert und die Rechnung darstellen.

Hat die Stadt nur einen einfachen Mietspiegel, können Sie sich darauf berufen, der Beweiswert ist aber geringer.

2. Mietdatenbank

Eine offiziell zertifizierte Datenbank, die manche Kommunen oder Branchenverbände führen. In der Praxis selten. Behandeln Sie sie wie einen Mietspiegel-Verweis, falls verfügbar.

3. Sachverständigengutachten

Ein schriftliches, begründetes Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen. Kosten: 500 € bis 1.500 € je nach Komplexität. Verwendet, wenn kein Mietspiegel existiert oder der Mietspiegel den konkreten Objekttyp nicht abdeckt.

4. Drei Vergleichswohnungen

Drei konkret benannte andere Wohnungen mit höheren Mieten als Ihrer, vergleichbar in Lage, Größe, Typ und Zustand. Die rechtlich fragilste Option, weil Mieter regelmäßig die tatsächliche Vergleichbarkeit anfechten. Nutzen Sie diese Variante nur, wenn kein Mietspiegel vorliegt.

Was das Verlangen enthalten muss (Formvorgaben)

Das Mieterhöhungsverlangen muss:

1. In Textform ergehen. Brief, E-Mail oder Fax. WhatsApp ist technisch Textform, aber praktisch riskant für Beweiszwecke. Senden Sie einen unterzeichneten Brief per Einschreiben Einwurf.
2. Vom Vermieter oder einem ordnungsgemäß bevollmächtigten Vertreter stammen (mit beigefügter Originalvollmacht, falls nicht der im Mietvertrag genannte Verwalter).
3. An jeden Mieter im Mietvertrag adressiert sein. Ein Verlangen, das nur an einen von zwei Mietvertragsparteien geht, ist insgesamt unwirksam.
4. Die konkrete neue Gesamtmiete nennen, nicht nur den Prozentsatz oder den Erhöhungsbetrag. Beispiel: “Ich verlange Ihre Zustimmung zu einer neuen monatlichen Kaltmiete von 1.150 €.”
5. Die Begründung enthalten (Mietspiegel-Verweis mit Kategorie und Spanne, die Vergleichswohnungen oder das Sachverständigengutachten).
6. Die Rechnung zeigen, wenn Sie sich auf einen Mietspiegel stützen: welche Kategorie, wo in der Spanne, warum die Wohnung dort liegt.

Wichtig: Das Verlangen muss nicht die Jahressperrfrist oder die Kappungsgrenze begründen. Das sind objektive Tatsachen, die das Gericht selbst prüft.

Die Antwortfrist des Mieters

Nach Zugang des Mieterhöhungsverlangens hat der Mieter bis zum Ende des übernächsten Monats Zeit zur Zustimmung (Überlegungsfrist).

Beispiel. Mieter erhält das Verlangen am 18. März 2026. Die Frist läuft bis zum 31. Mai 2026. Stimmt der Mieter innerhalb dieser Frist zu, gilt die neue Miete ab 1. Juni 2026 (dem dritten Monat nach Zugang).

Drei mögliche Mieterantworten:

• Volle Zustimmung. Die neue Miete gilt wie verlangt.
• Teilweise Zustimmung (z.B. Zustimmung zu einer geringeren Erhöhung). Gilt als konkludente Ablehnung des ursprünglichen Verlangens. Sie können das Teilangebot annehmen oder den Differenzbetrag einklagen.
• Schweigen oder Ablehnung. Die Mieterhöhung tritt nicht automatisch in Kraft. Sie müssen die Zustimmung einklagen.

Bei Ablehnung: die Zustimmungsklage

Sie haben 3 Monate nach Ablauf der Überlegungsfrist Zeit, eine Zustimmungsklage beim Amtsgericht einzureichen. Wird diese Frist versäumt, wird das gesamte Mieterhöhungsverlangen unwirksam, und das Verfahren muss von vorn beginnen.

Die Zustimmungsklage ist eine Zivilklage, mit der das Gericht die fehlende Zustimmung des Mieters ersetzt. Bei Erfolg gilt die neue Miete rückwirkend zum ursprünglichen Wirksamkeitstermin.

In der Praxis:

• Die meisten abgelehnten Erhöhungen werden vor Urteil verglichen, wenn die rechtliche Basis solide ist.
• Prozesskosten liegen typisch bei 500 € bis 1.500 € im Wohnraummietfall, beim Obsiegen vom Mieter zu erstatten.
• Mieter greifen häufig an: die Mietspiegel-Einordnung, die Wohnwertmerkmal-Bewertung, die Vergleichbarkeit der Vergleichswohnungen und die formale Wirksamkeit des Verlangens.

Häufige Fehler, die Mieterhöhungen scheitern lassen

Vor Gericht erklären diese Fehler die Mehrheit gescheiterter Mieterhöhungen:

1. Versand an nur einen von mehreren Mietern. Ehegattenmietverträge, Wohngemeinschaften, alles, wo mehr als eine Unterschrift im ursprünglichen Mietvertrag steht. Das Verlangen muss alle ansprechen. Falsche Adressierung macht das gesamte Verlangen unwirksam.

2. Unzureichende Mietspiegel-Begründung. Nur die Spanne nennen, ohne die konkrete Wohnung darin einzuordnen. Der Mieter kann das Verlangen nicht überprüfen, und das Gericht stimmt zu.

3. Unter der Jahressperrfrist. Versand 11 Monate und 2 Wochen nach der letzten Erhöhung. Die Uhr beginnt am Tag, an dem die letzte Erhöhung wirksam wurde, nicht am Tag der Vereinbarung.

4. Rechenfehler. Die 15% von der falschen Basis berechnen (es ist die Kaltmiete, nicht die Warmmiete). Über die Mietspiegel-Spanne hinausgehen. Modernisierungsbeträge mitrechnen, die separat zu führen sind.

5. Bedingte Erhöhung. “Ich repariere die Undichtigkeit, wenn Sie der neuen Miete zustimmen.” Bedingte Mieterhöhungen sind nach gefestigter BGH-Rechtsprechung insgesamt unwirksam.

6. Eine Frist setzen, die kürzer als die Überlegungsfrist ist. “Bitte bestätigen Sie bis zum 30. April.” Das verkürzt die gesetzliche Frist nicht, kann aber, wenn als verbindliche Forderung gelesen, das Verlangen formell angreifbar machen.

7. Mietpreisbremse-Wechselwirkung übersehen. Bei laufenden Verträgen sind Kappungsgrenze und ortsübliche Vergleichsmiete die bindenden Schranken, die Mietpreisbremse greift bei Wiedervermietung.

8. Klagefrist nach Ablehnung versäumen. Tödlich. Notieren Sie sie am Tag des Versands.

Rechenbeispiel: München, 3-jähriger Vertrag, qualifizierter Mietspiegel

Ein Vermieter vermietet eine 75 m² 3-Zimmer-Wohnung in München-Schwabing. Aktuelle Kaltmiete: 1.275 € (17,00 €/m²). Letzte Erhöhung: 1. Februar 2024 um 8%. München ist angespannter Markt (15% Kappungsgrenze).

Schritt 1: Fristen prüfen.

• Letzte Erhöhung: 1. Feb. 2024.
• Frühester Versand: 1. Feb. 2026.
• Frühester Wirksamkeitstermin: 1. Mai 2026.

Schritt 2: Kappungsgrenze berechnen.

• Kaltmiete zu Beginn des 3-Jahres-Fensters (1. Mai 2023): angenommen 1.180 €.
• Maximale Erhöhung: 15% × 1.180 € = 177 €.
• Bereits verbraucht: 1.275 € minus 1.180 € = 95 €.
• Verbleibender Spielraum: 177 € minus 95 € = 82 €.
• Maximum unter Kappungsgrenze: 1.275 € plus 82 € = 1.357 € (18,09 €/m²).

Schritt 3: Mietspiegel prüfen.

• Qualifizierter Münchner Mietspiegel-Bereich für diesen Wohnungstyp und diese Lage: 18,50 € bis 23,40 €/m².
• Wohnung mit guten Wohnwertmerkmalen (saniertes Bad, Balkon, Einbauküche, Energieausweis Klasse C).
• Vernünftige mittlere Einordnung: 19,50 €/m². Zielmiete: 1.462 €.

Schritt 4: Niedrigeren Wert anwenden.

• Kappungsgrenze erlaubt: 1.357 €.
• Mietspiegel-Ziel: 1.462 €.
• Anzuwenden: 1.357 € (die niedrigere Grenze). Erhöhung: 82 €.

Schritt 5: Schreiben aufsetzen.

• An beide Mieter im Vertrag adressieren.
• Neue Gesamt-Kaltmiete von 1.357 € nennen.
• Auf den Münchner Mietspiegel und die korrekte Kategorie verweisen.
• Die Spanne nennen, die Wohnwertmerkmale auflisten, die Wohnung bei 19,50 €/m² einordnen.
• Hinweis auf die Begrenzung durch die Kappungsgrenze (nicht zwingend, aber transparenzfördernd).
• Per Einschreiben Einwurf versenden.

Schritt 6: Überlegungsfrist abwarten. Erhält der Mieter den Brief am 5. Februar 2026, läuft die Frist bis zum 30. April 2026. Neue Miete gilt ab 1. Mai 2026.

Schritt 7: Bei Ablehnung Zustimmungsklage bis zum 31. Juli 2026 einreichen.

Mietpreisbremse: wann sie greift

Die Mietpreisbremse (§ 556d BGB) deckelt die Miete bei Neuvermietungen auf 10% über der ortsüblichen Vergleichsmiete, nicht bei laufenden Verträgen. Für einen Bestandsmieter sind die bindenden Schranken § 558 (Kappungsgrenze) und die ortsübliche Vergleichsmiete selbst, die Mietpreisbremse begrenzt darüber hinaus nicht zusätzlich.

Es gibt einen indirekten Bezug: Wenn der Vormieter aufgrund einer Bestandsschutzklausel bereits über dem Mietpreisbremse-zulässigen Niveau zahlte, können Sie diesen Bestandswert ggf. fortführen. Das ist sehr einzelfallabhängig und sollte separat geprüft werden.

Was ändert sich durch die Mietrechtsreform II?

Der Mietrecht-II-Entwurf 2026 (Stand April 2026 noch im Gesetzgebungsverfahren) ändert primär die Indexmiete (Deckel auf 3,5% pro Jahr in angespannten Märkten) und verschärft die Möblierungszuschläge. § 558 BGB selbst wird nicht direkt geändert. Die Kappungsgrenze, der Mietspiegel-Verweis und das Verfahren bleiben unverändert.

Wenn Sie einen Indexmietvertrag statt eines regulären Mietvertrags haben, gelten nach Inkrafttreten die neuen Regeln (3,5%-Deckel, strengere Begründung). Der Mechanismus unterscheidet sich von § 558.

Checkliste für ein sauberes Mieterhöhungsverlangen

Bevor Sie das Schreiben absenden, prüfen Sie:

• Letzte Mietänderung liegt mindestens 12 Monate zurück.
• Neue Miete wird frühestens 15 Monate nach der letzten Änderung wirksam.
• Alle Mieter im Mietvertrag sind angesprochen.
• Die neue Gesamt-Kaltmiete ist als Zahl genannt (nicht nur die Erhöhung).
• Mindestens eine der vier zulässigen Begründungen ist mit voller Argumentation enthalten.
• Bei qualifiziertem Mietspiegel ist die Wohnung in der Spanne eingeordnet und die Wohnwertmerkmale sind benannt.
• Die neue Miete liegt nicht über der Kappungsgrenze für das rollierende 3-Jahres-Fenster.
• Die neue Miete liegt nicht über der ortsüblichen Vergleichsmiete.
• Es sind keine Bedingungen geknüpft.
• Versand per Einschreiben Einwurf oder anderem zugangsbeweisfähigen Verfahren.
• Die Klagefrist (3 Monate nach Ablauf der Überlegungsfrist) ist im Kalender markiert.

Auswirkung auf Ihre Investitionsrechnung

Mieterhöhungen sind nicht nur ein Mieterthema, sie wirken direkt langfristig auf Ihre Rendite. Eine Erhöhung um 82 € pro Monat wie im Münchner Beispiel bringt 984 € pro Jahr zusätzliche Bruttomieteinnahmen. Über eine typische 15-jährige Haltedauer sind das 14.760 € Mehrumsatz, vor weiteren späteren Erhöhungen. Die Mietrendite-Berechnung verschiebt sich spürbar, wenn die tatsächliche Miete dem Markt folgt statt zurückzubleiben.

Steuerlich fließt die erhöhte Miete in die Anlage V ein und verbessert die AfA-Deckungsposition, wobei die relative Belastung vom Grenzsteuersatz abhängt. Nutzen Sie den AfA-Rechner, um zu modellieren, wie die Abschreibung einen Teil der zusätzlichen Mieteinnahmen bei Ihrem Steuersatz aufnimmt.

Was die meisten Vermieter übersehen, ist Konsistenz. Ein Vermieter, der alle 3 Jahre wie ein Uhrwerk ein § 558-Schreiben versendet, auch in moderater Höhe, schlägt einen, der bis zum Mieterwechsel wartet, deutlich, weil die Kappungsgrenze immer wieder zurückgesetzt wird und die Miete nie mehr als 15% bis 20% hinter dem Markt zurückfällt. Das Verfahren wirkt beim ersten Mal aufwendig. Nach dem zweiten Zyklus wird es Routine.