Alle neuen Regeln für private Vermieter in Deutschland 2026

2026 ist ein Rekordjahr für regulatorische Veränderungen im deutschen Wohnimmobilienmarkt. Zwischen Mietrechtsreform, steigenden CO2-Kosten, neuen Energieausweis-Anforderungen, der Grundsteuerreform und Fristen für die kommunale Wärmeplanung stehen private Vermieter vor mehr gleichzeitigen Änderungen als je zuvor im letzten Jahrzehnt.

Dieser Artikel deckt jede Regelung ab, die bereits in Kraft ist, 2026 wirksam wird oder sich aktuell im Gesetzgebungsverfahren mit realistischer Umsetzung in 2026 befindet.

1. Mietpreisbremse verlängert bis 2029

Status: In Kraft seit Juni 2025.

Die Mietpreisbremse wurde bis Ende 2029 in ausgewiesenen angespannten Wohnungsmärkten verlängert. Neue Mietverträge dürfen die ortsübliche Vergleichsmiete nicht um mehr als 10% überschreiten.

Was das für Vermieter bedeutet:

• In einem Mietpreisbremse-Gebiet dürfen Sie die Anfangsmiete weiterhin nicht mehr als 10% über dem lokalen Mietspiegel ansetzen.
• Neubauten mit Erstbezug nach Oktober 2014 bleiben ausgenommen.
• Umfassende Modernisierungen bleiben ebenfalls ausgenommen.

Handlungsbedarf: Prüfen Sie, ob Ihre Gemeinde als angespannter Wohnungsmarkt ausgewiesen ist. Falls ja, gleichen Sie Ihre Angebotsmiete vor der Inserierung mit dem lokalen Mietspiegel ab. Nutzen Sie unseren Mietpreisbremse-Rechner, um Ihre maximal zulässige Miete zu prüfen.

2. Mietrechtsreform (Mietrecht II)

Status: Gesetzentwurf veröffentlicht am 8. Februar 2026. Verabschiedung im Laufe von 2026 erwartet.

Bundesjustizministerin Stefanie Hubig hat am 8. Februar 2026 den Reformentwurf “Mietrecht II” veröffentlicht, der vier Bereiche betrifft, die private Vermieter direkt berühren.

Indexmieten-Deckel

In angespannten Wohnungsmärkten werden Indexmieterhöhungen auf 3,5% pro Jahr gedeckelt. Nach dem vorgeschlagenen neuen § 557b Abs. 4 BGB wird der Teil einer Indexerhöhung, der 3,5% innerhalb eines 12-Monats-Zeitraums übersteigt, nicht berücksichtigt.

Auswirkung: Wenn Sie einen Indexmietvertrag in einem angespannten Markt haben und die Inflation bei 5% liegt, können Sie die Miete nur um 3,5% erhöhen. Die verbleibenden 1,5% verfallen dauerhaft, sie werden nicht nachgeholt.

Transparenz beim Möblierungszuschlag

Vermieter möblierter Wohnungen müssen offenlegen:

• Die Berechnungsgrundlage und den aktuellen Wert der Möblierung.
• Den konkreten Möblierungszuschlag.

Für vollmöblierte Wohnungen wird der Zuschlag auf 5% der Nettokaltmiete als Pauschale gedeckelt. Legt der Vermieter den Zuschlag nicht offen, gilt die Wohnung für Zwecke der Mietpreisbremse als unmöbliert, der Zuschlag kann nicht auf die Mietspiegel-Miete aufgeschlagen werden.

Auswirkung: Damit wird ein weit verbreitetes Schlupfloch geschlossen, über das Vermieter hohe Möblierungszuschläge zur Umgehung der Mietpreisbremse erhoben haben. Wer möbliert vermietet, muss den Zuschlag jetzt einzeln ausweisen und begründen.

Einschränkung der Kurzzeitvermietung

Wohnungsvermietungen “auf Zeit” werden auf maximal sechs Monate begrenzt. Aufeinanderfolgende Kurzzeitverträge werden zusammengerechnet, und die Ausnahme für Zeitmietverträge gilt nur bei echtem vorübergehendem Bedarf des Mieters (z.B. Projektarbeit, medizinische Behandlung, Studiensemester).

Auswirkung: Die Praxis, rollende 12-Monats-Zeitmietverträge zur Umgehung des Mieterschutzes anzubieten, wird unterbunden. Hat Ihr Mieter kumuliert mehr als sechs Monate unter Kurzzeitverträgen in der Wohnung gelebt, gelten die regulären Mieterschutzbestimmungen.

Schonfristzahlung

Mieter, die eine Kündigung wegen Mietrückständen erhalten, können die Kündigung einmalig durch vollständige Nachzahlung innerhalb der Schonfrist abwenden. Bisher konnte dieser Mechanismus wiederholt genutzt werden.

Auswirkung: Moderate Änderung. Vermieter können weiterhin wegen Zahlungsrückständen kündigen, müssen aber damit rechnen, dass die erste Kündigung durch eine Schonfristzahlung zunichtegemacht wird.

3. CO2-Preisanstieg und Vermieteranteil

Status: In Kraft. CO2-Preiserhöhung zum 1. Januar 2026.

Der CO2-Preis für 2026 liegt in einem Korridor von 55 bis 65 Euro pro Tonne, gegenüber 50 Euro in 2025. Ab 2027 werden CO2-Zertifikate am offenen Markt ohne Preisobergrenze gehandelt.

Nach dem CO2KostAufG (Kohlendioxidkostenaufteilungsgesetz) teilen sich Vermieter und Mieter die CO2-Kosten nach einem Zehn-Stufen-Modell, das an die Energieeffizienz des Gebäudes gekoppelt ist:

Praktische Auswirkung: Für ein typisches älteres Gebäude mit Gasheizung (Klasse E/F) trägt der Vermieter jetzt 50-80% der CO2-Kosten. Beim Preis von 55-65 €/Tonne können das 200-600 € pro Jahr und Einheit sein, die der Vermieter nicht umlegen kann.

Handlungsbedarf:

• Die CO2-Kostenaufteilung muss transparent in der Heizkostenabrechnung ausgewiesen werden (§ 6 CO2KostAufG).
• Ermitteln Sie die Emissionsklasse Ihres Gebäudes aus dem Energieausweis.
• Budgetieren Sie Ihren Anteil bei der Planung der jährlichen Nebenkosten. Nutzen Sie unseren Mietrenditerechner, um die Auswirkung auf Ihre Nettorendite zu modellieren.

4. Neuer EU-Energieausweis ab Mai 2026

Status: Tritt Mai 2026 in Kraft.

Das ist eine der größten Änderungen des Jahres. Ab Mai 2026 wird das Energieausweis-System grundlegend überarbeitet:

Neue A-G-Skala

Die bisherige deutsche Skala (A+ bis H) wird durch eine europaweite einheitliche A- bis G-Skala ersetzt. Alle neuen Ausweise müssen CO2-Emissionen pro m² und detaillierte Sanierungsempfehlungen enthalten.

Erweiterte Ausweispflicht

Bisher war ein Energieausweis nur bei Verkauf oder Neuvermietung erforderlich. Ab Mai 2026 wird ein neuer Ausweis auch benötigt:

• Bei Verlängerung eines bestehenden Mietvertrags (Mietverlängerung)
• Nach größeren Renovierungen, die die Energieeffizienz des Gebäudes betreffen

Was Vermieter tun müssen

• Ein Bedarfsausweis kostet 300-500 €.
• Wer 10 Wohnungen hat und alle Mietverträge in 2026 verlängert, braucht möglicherweise 10 neue Ausweise.
• Der Ausweis muss Mietinteressenten proaktiv vorgelegt werden, nicht erst auf Nachfrage.

Handlungsbedarf: Prüfen Sie das Ablaufdatum Ihres aktuellen Energieausweises. Wenn er 2026 ausläuft oder Sie Mietverträge verlängern, budgetieren Sie einen neuen Ausweis im A-G-Format. Bestellen Sie frühzeitig, um Engpässe bei Energieberatern zu vermeiden.

5. Grundsteuerreform: erstes volles Abrechnungsjahr

Status: In Kraft seit 1. Januar 2025. 2026 ist das erste vollständige Abrechnungsjahr für die meisten Vermieter.

Die Grundsteuerreform hat die Berechnungsgrundlage fundamental verändert. Die Steuermesszahl für Wohngrundstücke beträgt jetzt 0,031%. Der Grundsteuerwert wird mit dieser Messzahl und dem gemeindlichen Hebesatz multipliziert.

Was sich für Vermieter geändert hat:

• Einige Vermieter haben eine Senkung ihrer Grundsteuer erfahren, andere (besonders in Stadtlagen mit hohen Bodenwerten) deutliche Erhöhungen.
• Der Bundesfinanzhof hat rechtliche Anfechtungen Ende 2025 zurückgewiesen und die Verfassungskonformität der Reform bestätigt.
• Grundsteuer bleibt vollständig auf Mieter umlegbar als Betriebskosten nach der Betriebskostenverordnung.

Praktische Auswirkung: Eine typische Wohnung trägt jetzt Grundsteuer von ca. 300-800 € pro Jahr, je nach Lage und Größe. Bei deutlicher Erhöhung steigen die Nebenkosten Ihrer Mieter direkt, was die Wettbewerbsfähigkeit beeinflussen kann.

Handlungsbedarf: Überprüfen Sie Ihren neuen Grundsteuerbescheid. Wenn Sie noch keinen erhalten haben, kontaktieren Sie Ihr Finanzamt. Passen Sie die Nebenkostenvorauszahlung an, wenn sich der Betrag wesentlich geändert hat.

6. Kommunale Wärmeplanung: Frist für Großstädte

Status: Frist 30. Juni 2026 für Städte über 100.000 Einwohner.

Nach dem Wärmeplanungsgesetz müssen alle Kommunen Wärmepläne entwickeln, die die künftige Heizungsinfrastruktur für jedes Gebiet festlegen: Fernwärme, Wasserstoffnetze, Wärmepumpen oder Biomasse.

Wichtige Termine:

• 30. Juni 2026: Städte mit über 100.000 Einwohnern müssen ihren Wärmeplan eingereicht haben.
• 30. Juni 2028: Kleinere Kommunen folgen.

Warum das für Vermieter wichtig ist:

Sobald eine Kommune ihren Wärmeplan beschließt, greift die 65%-Regel für dieses Gebiet. Das bedeutet, dass jede neue Heizungsanlage, die nach Beschluss des Plans eingebaut wird, mindestens 65% erneuerbare Energien nutzen muss. Reine Gas- oder Ölheizungen sind dann nicht mehr zulässig (außer mit Biogas oder grünem Wasserstoff).

Handlungsbedarf: Prüfen Sie, ob Ihre Stadt einen Wärmeplan veröffentlicht hat oder einen Entwurf. Dies bestimmt Ihre zukünftigen Optionen beim Heizungstausch. Wenn Ihr aktueller Kessel das Ende seiner Lebensdauer erreicht (15-20+ Jahre), beginnen Sie jetzt mit der Planung.

7. Gebäudemodernisierungsgesetz: das neue GEG

Status: Eckpunkte vereinbart Februar 2026. Noch kein Gesetzentwurf eingereicht (Stand April 2026).

Die CDU/CSU-SPD-Koalition hat sich auf den Rahmen eines neuen Gebäudemodernisierungsgesetzes geeinigt, das das umstrittene GEG (Gebäudeenergiegesetz) bis zum 1. Juli 2026 ersetzen soll.

Die zentrale Änderung: Die umstrittene 65%-Erneuerbare-Energien-Pflicht für neue Heizungsanlagen wird abgeschafft. Eigentümer können beim Heizungstausch wieder frei zwischen Wärmepumpe, Gasheizung, Ölheizung, Fernwärme, Hybridsystemen oder Biomasse wählen.

Aber: Diese Freiheit gilt möglicherweise nur bis 2029, wenn Einschränkungen für fossile Heizungen in irgendeiner Form zurückkehren sollen. Die Details werden noch verhandelt.

Auswirkung auf Vermieter:

• Wenn Sie 2026/2027 eine Heizung austauschen müssen, werden Sie voraussichtlich mehr Flexibilität haben als unter dem aktuellen GEG.
• Die Investition in eine neue Gas- oder Ölheizung birgt jedoch langfristiges regulatorisches Risiko.
• Die Modernisierungskostenumlage an Mieter bleibt bei 10% der Kosten (abzüglich Fördermittel), gedeckelt auf 0,50 €/m²/Monat über sechs Jahre.

Handlungsbedarf: Warten Sie auf das endgültige Gesetz, bevor Sie große Heizungsinvestitionen treffen. Fällt Ihr Kessel vorher aus, gelten weiterhin die aktuellen GEG-Regeln.

8. Smart-Meter-Pflicht

Status: Pflicht bis Ende 2026 für bestimmte Fälle.

Digitale Stromzähler (Smart Meter) müssen bis Ende 2026 installiert werden für:

• Haushalte mit einem Verbrauch über 6.000 kWh pro Jahr
• Immobilien mit Photovoltaikanlagen, Wärmepumpen oder Wallboxen, die nach 2024 installiert wurden

Zusätzlich müssen alle nicht fernablesbaren Heizungs- und Wasserzähler in zentral beheizten Gebäuden mit mindestens zwei Einheiten bis Ende 2026 ersetzt oder nachgerüstet werden. Ab 1. Januar 2027 sind nur noch fernablesbare Zähler zulässig.

Kostenauswirkungen:

• Bei Kauf der Zähler trägt der Vermieter die Kosten, die nicht umlegbar sind.
• Bei Miete (Mietmodell) sind die Mietkosten als Betriebskosten umlegbar.
• Smart-Meter-Gateway-Betriebskosten sind auf 20 €/Jahr für Standardverbraucher gedeckelt.

Handlungsbedarf: Prüfen Sie Ihre aktuelle Zählerausstattung. Wenn Sie alte nicht-fernablesbare Heizungszähler haben, kontaktieren Sie Ihren Messdienstleister, um den Austausch vor der Frist zu vereinbaren.

9. Heizkostenabrechnung: Verbrauchserfassung

Status: In Kraft ab Abrechnungszeitraum 2025/2026.

Vermieter müssen Heizkosten auf Basis des tatsächlichen Verbrauchs (verbrauchsabhängig) abrechnen, nicht pauschal. Kommt der Vermieter der verbrauchsabhängigen Abrechnung nicht nach, können Mieter ihren Heizkostenanteil um bis zu 15% kürzen.

Das Prinzip ist nicht neu, aber die Durchsetzung wird strenger und die Folgen bei Nichteinhaltung spürbarer.

Handlungsbedarf: Stellen Sie sicher, dass Ihre Heizkostenabrechnung die Kosten nach Verbrauch aufschlüsselt. Wenn Sie einen Messdienstleister nutzen (z.B. Techem, ista), sollte das bereits erledigt sein. Erstellen Sie Ihre Nebenkosten manuell, prüfen Sie Ihre Methodik doppelt.

10. Umwandlungsverbot verlängert bis 2030

Status: In Kraft.

Das Umwandlungsverbot, das eine behördliche Genehmigung für die Umwandlung von Mietwohnungen in Eigentumswohnungen in angespannten Wohnungsmärkten verlangt, wurde bis mindestens 2030 verlängert.

Auswirkung: Wenn Sie ein Mietshaus in einem angespannten Markt besitzen und planten, es in einzelne Eigentumswohnungen aufzuteilen, benötigen Sie eine kommunale Genehmigung. In den meisten angespannten Märkten ist diese Genehmigung schwer zu erhalten.

Zusammenfassung: Was jetzt zu tun ist

Der rote Faden durch alle Änderungen: höhere Compliance-Kosten und mehr Dokumentation. Private Vermieter, die ihre Immobilien systematisch verwalten, werden 2026 problemlos bewältigen. Wer noch mit Tabellen und Papierordnern arbeitet, wird die administrative Belastung zunehmend schwer tragbar finden.