Die meisten Käufer konzentrieren sich auf den Kaufpreis und die Kaufnebenkosten. Sie rechnen Grunderwerbsteuer, Notargebühren und Maklerprovision durch, und gehen dann davon aus, dass die Immobilie einfach Miete generiert. Aber die Lücke zwischen Bruttomieteinnahmen und dem, was tatsächlich auf Ihrem Konto landet, ist gefüllt mit laufenden Kosten, die viele Erst-Vermieter erst nach der Schlüsselübergabe entdecken.
Dieser Leitfaden behandelt die wiederkehrenden Kosten, die Ihre Rendite schmälern, einige offensichtlich, einige versteckt, und einige, die sich durch aktuelle Reformen kürzlich verändert haben.
Hausgeld: die monatliche Rechnung, die die meisten Käufer unterschätzen
Wenn Sie eine Eigentumswohnung kaufen, zahlen Sie jeden Monat Hausgeld an die WEG (Wohnungseigentümergemeinschaft). Das ist der größte einzelne laufende Kostenpunkt für die meisten Wohnungsinvestoren, und er ist nicht verhandelbar. Sie zahlen, ob die Wohnung vermietet ist oder leersteht.
Das Hausgeld deckt typischerweise ab:
- Gebäudeversicherung
- Hausverwaltung
- Reinigung und Hausmeister (Hausmeister, Treppenhausreinigung)
- Aufzugswartung, falls vorhanden
- Gemeinschaftliche Betriebskosten, Wasser, Heizung für Gemeinschaftsflächen, Strom für Treppenhaus und Außenbeleuchtung
- Gartenpflege
- Müllabfuhr
- Instandhaltungsrücklage, die Rücklage für Reparaturen (dazu mehr weiter unten)
Was kostet Hausgeld tatsächlich?
Realistische Spanne für 2026:
| Gebäudetyp | Hausgeld pro m² pro Monat |
|---|---|
| Einfaches Gebäude, kein Aufzug | 2,50–3,50 € |
| Standardgebäude mit Aufzug | 3,50–5,00 € |
| Modernes Gebäude mit Extras | 4,50–6,50 €+ |
Für eine 70-m²-Wohnung in einem Standardgebäude können Sie mit 250–350 € pro Monat Hausgeld rechnen. Das sind 3.000–4.200 € pro Jahr, bevor Kosten für Ihre eigene Wohnung anfallen.
Die entscheidende Unterscheidung: umlagefähig vs. nicht umlagefähig
Nicht alle Hausgeld-Kosten können auf den Mieter umgelegt werden. Die Betriebskostenverordnung (BetrKV) definiert genau, welche Betriebskosten umlagefähig sind:
Auf den Mieter umlegbar (umlagefähig):
- Wasser und Abwasser
- Müllabfuhr
- Gebäudereinigung
- Gartenpflege
- Aufzug-Betriebskosten
- Gebäudeversicherung
- Straßenreinigung und Winterdienst
- Schornsteinfeger
- Gemeinschaftsantenne oder Kabel-TV (vorbehaltlich der Abschaffung des Nebenkostenprivilegs 2024, siehe unten)
Nicht auf den Mieter umlegbar (nicht umlagefähig):
- Instandhaltungsrücklage
- Verwaltungskosten
- Bankgebühren für das WEG-Konto
- Reparaturkosten für Gemeinschaftseigentum
Der nicht umlagefähige Anteil beträgt typischerweise 20–30 % des gesamten Hausgeldes. Das sind reine Kosten für Sie als Eigentümer, sie gehen direkt von Ihrer Rendite ab und können nicht vom Mieter zurückgeholt werden.
Beispiel: Ihr Hausgeld beträgt 320 €/Monat. Davon sind 230 € umlagefähige Betriebskosten und 90 € nicht umlagefähig (50 € Verwaltungskosten + 40 € Instandhaltungsrücklage). Sie berechnen Ihrem Mieter 230 € Nebenkosten. Die verbleibenden 90 €/Monat, 1.080 €/Jahr, sind Ihre Kosten.
Instandhaltungsrücklage: die Rücklage, die nie reicht
Jede WEG ist verpflichtet, eine Instandhaltungsrücklage für zukünftige Reparaturen und Sanierungen aufzubauen. Diese ist Teil Ihres Hausgeldes, verdient aber gesonderte Aufmerksamkeit, weil sie einer der am meisten missverstandenen Kostenpunkte bei der Immobilienanlage ist.
Wie hoch sollte die Rücklage sein?
Die Peters’sche Formel, die in der deutschen Immobilienbewertung weit verbreitet ist, empfiehlt:
- Neubauten (0–22 Jahre): 7,10 €/m² pro Jahr
- Ältere Gebäude (22–32 Jahre): 9,00 €/m² pro Jahr
- Altbauten (32+ Jahre): 11,50 €/m² pro Jahr
Für eine 70-m²-Wohnung in einem 30 Jahre alten Gebäude sind das rund 630–805 € pro Jahr, oder 52–67 € pro Monat.
Die Sonderumlage-Falle
Wenn die Rücklage nicht ausreicht, um eine größere Reparatur zu decken, und das ist oft der Fall, beschließt die WEG eine Sonderumlage. Das ist eine Einmalzahlung, die von einigen Hundert bis in den fünfstelligen Bereich reichen kann.
Häufige Auslöser für Sonderumlagen:
| Reparatur | Typische Kosten pro Eigentümer |
|---|---|
| Dacherneuerung | 5.000–15.000 € |
| Fassadensanierung / Wärmedämmung | 8.000–20.000 € |
| Aufzugerneuerung | 3.000–10.000 € |
| Balkonsanierung (Statik) | 2.000–8.000 € |
| Heizungsanlage-Austausch | 3.000–8.000 € |
| Leitungssanierung | 4.000–12.000 € |
Diese Kosten können nicht auf den Mieter umgelegt werden. Es sind keine Betriebskosten, es sind Investitionsausgaben, die vollständig vom Eigentümer getragen werden.
Sorgfaltspflicht vor dem Kauf: Fordern Sie immer die letzten drei Jahre der Eigentümerversammlungsprotokolle und den aktuellen Wirtschaftsplan an. Achten Sie auf Diskussionen über anstehende Reparaturen, geplante Sonderumlagen und den aktuellen Stand der Instandhaltungsrücklage. Eine Rücklage von weniger als 30 € pro m² Gesamtgebäudefläche ist ein Warnzeichen.
Grundsteuer: die Steuer, die gerade reformiert wurde
Die Grundsteuer ist eine jährlich wiederkehrende Steuer, die jeder Immobilieneigentümer in Deutschland zahlt. Sie existiert seit Jahrzehnten, aber die Grundsteuer-Reform 2025 hat die Berechnung grundlegend verändert, und die Auswirkungen variieren je nach Standort und Wert Ihrer Immobilie enorm.
Altes System vs. neues System
Die alte Grundsteuer basierte auf Einheitswerten von 1964 (West) bzw. 1935 (Ost), absurd veraltete Zahlen, die keinen Bezug zu aktuellen Marktwerten hatten. Das Bundesverfassungsgericht (BVerfG) erklärte dies 2018 für verfassungswidrig, und alle 16 Bundesländer mussten bis zum 1. Januar 2025 neue Bewertungsmodelle umsetzen.
Was hat sich in der Praxis geändert?
Nach dem Bundesmodell (von den meisten Ländern übernommen) wird die Grundsteuer nun berechnet auf Basis von:
- Bodenrichtwert, das ist der Haupttreiber
- Wohnfläche
- Gebäudealter
- Art der Immobilie (Wohn- vs. Gewerbeimmobilie)
- Mietniveau-Stufe der Gemeinde
Mehrere Bundesländer haben eigene Modelle gewählt:
- Baden-Württemberg: Reines Bodenwertmodell, nur das Grundstück zählt, nicht das Gebäude
- Bayern: Flächenmodell, berechnet aus Grundstücksfläche und Wohnfläche
- Hamburg, Hessen, Niedersachsen: Modifizierte Bundesmodelle mit landesspezifischen Anpassungen
Wie viel kostet die Grundsteuer?
Die Spanne ist groß, da sie vom Hebesatz der Gemeinde abhängt:
| Stadt | Typischer Grundsteuer-B-Hebesatz (2026) |
|---|---|
| Berlin | 470 % |
| München | 535 % |
| Hamburg | 975 % |
| Frankfurt | 500 % |
| Köln | 515 % |
| Ländliche Gebiete | 200–400 % |
Für eine typische 70-m²-Wohnung im Wert von 300.000 € in einer mittelgroßen Stadt können Sie mit 300–800 € pro Jahr rechnen. In teuren städtischen Lagen mit hohen Bodenrichtwerten und hohen Hebesätzen kann es über 1.000 € betragen.
Kann die Grundsteuer auf den Mieter umgelegt werden?
Ja, die Grundsteuer ist ausdrücklich in der Betriebskostenverordnung (§ 2 Nr. 1 BetrKV) als umlagefähige Betriebskosten aufgeführt. Sie wird in die Nebenkostenvorauszahlung des Mieters einbezogen.
Aber: Wenn der Mieter eine Pauschalmiete (Warmmiete) statt Kaltmiete plus Nebenkosten zahlt, geht jede Grundsteuererhöhung zu Ihren Lasten.
Versicherungen: was Sie brauchen und was es kostet
Gebäudeversicherung
Diese ist bei WEG-Immobilien typischerweise im Hausgeld enthalten. Wenn Sie ein ganzes Gebäude besitzen, zahlen Sie direkt. Sie deckt Schäden durch Feuer, Sturm, Hagel, Leitungswasser und, wenn hinzugebucht, Elementarschäden ab.
Kosten: 150–500 € pro Jahr für eine Standardwohnung; 500–2.000 €+ für ein ganzes Gebäude, je nach Größe, Lage und Deckungsumfang.
Wichtig seit 2024: Mehrere Bundesländer drängen auf eine verpflichtende Elementarschadenversicherung gegen Überschwemmung, Erdbeben, Erdrutsch und Starkregen. Zwar noch nicht bundesweit Pflicht, aber der politische Druck wächst, und Immobilien in Hochwasser-Risikogebieten können deutlich höhere Prämien haben oder Schwierigkeiten bei der Versicherung bekommen.
Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht
Wenn jemand vor Ihrem Gebäude auf Eis ausrutscht, über eine lose Fliese im Treppenhaus stolpert oder von einem herabfallenden Dachziegel getroffen wird, haften Sie. Diese Versicherung deckt Personen- und Sachschäden Dritter ab, die von Ihrer Immobilie ausgehen.
Kosten: 50–150 € pro Jahr für eine einzelne Wohnung; 100–300 € für ein kleines Mehrfamilienhaus.
Umlagefähig als Betriebskosten auf den Mieter.
Mietausfallversicherung
Deckt Mietausfall ab, wenn Ihr Mieter nicht mehr zahlt oder die Wohnung durch einen versicherten Schaden unbewohnbar wird. Die Prämien variieren je nach Jahresmiete und Deckungszeitraum (typisch 6–12 Monate Mietausfall).
Kosten: 100–300 € pro Jahr für eine typische Wohnung.
NICHT umlagefähig, Ihre Kosten als Vermieter.
Rechtsschutzversicherung für Vermieter
Deckt Rechtskosten bei Streitigkeiten mit Mietern, Räumungsklagen, Mietrückstände, Schadensersatzansprüche. Das deutsche Mietrecht begünstigt stark den Mieter, und Räumungsklagen können sich über 12–18 Monate hinziehen. Rechtskosten von 5.000–15.000 € für eine streitige Räumung sind keine Seltenheit.
Kosten: 150–300 € pro Jahr.
Nicht umlagefähig auf den Mieter.
Verwaltungskosten: die Immobilie verwalten
WEG-Verwaltung (bei Eigentumswohnungen)
Bereits im Hausgeld enthalten. Die Hausverwaltung kümmert sich um das Gebäude, Buchhaltung, Instandhaltungskoordination, Eigentümerversammlungen. Typische Kosten: 20–35 € pro Einheit pro Monat.
Sondereigentumsverwaltung / Mietverwaltung (für Ihre Mietwohnung)
Optional, aber verbreitet, ein Verwalter, der sich um Ihre einzelne Mietwohnung kümmert. Er findet Mieter, zieht Mieten ein, bearbeitet Beschwerden, koordiniert Reparaturen und erstellt die jährliche Nebenkostenabrechnung.
Kosten: 20–35 € pro Einheit pro Monat, oder 5–8 % der monatlichen Kaltmiete.
Bei einer Wohnung mit 800 € Kaltmiete sind das 40–64 €/Monat oder 480–768 €/Jahr.
Diese Kosten sind NICHT umlagefähig. Wenn Sie selbst verwalten, sparen Sie diese Gebühr, investieren aber Ihre Zeit, und Sie müssen das deutsche Mietrecht (BGB Mietrecht) gut genug kennen, um kostspielige Fehler zu vermeiden.
Instandhaltung und Reparaturen innerhalb Ihrer Wohnung
Die WEG kümmert sich um das Gemeinschaftseigentum. Aber alles innerhalb Ihrer Wohnung, das Sondereigentum, liegt in Ihrer Verantwortung.
Was geht kaputt und was kostet es?
Kalkulieren Sie für diese wiederkehrenden Posten:
| Posten | Typische Lebensdauer | Ersatzkosten |
|---|---|---|
| Gastherme / Heizkessel | 15–20 Jahre | 2.000–5.000 € |
| Küchengeräte | 10–15 Jahre | 500–3.000 € |
| Badsanierung | 20–30 Jahre | 5.000–15.000 € |
| Innentüren | 25–30 Jahre | 200–500 € pro Stück |
| Bodenbelag (Laminat/Parkett) | 15–25 Jahre | 30–80 €/m² |
| Steckdosen / Schalter | 25–30 Jahre | 50–150 € pro Stück |
| Innenanstrich | 5–10 Jahre (zwischen Mietern) | 5–15 €/m² |
Faustregel: Planen Sie 1–1,5 % des aktuellen Immobilienwerts pro Jahr für Instandhaltung und wohnungsinterne Reparaturen ein. Bei einer 300.000-€-Wohnung sind das 3.000–4.500 €/Jahr.
Die Kosten des Mieterwechsels
Jedes Mal, wenn ein Mieter auszieht, fallen Kosten an:
- Schönheitsreparaturen, Streichen (1.000–3.000 € für eine 70-m²-Wohnung), Bodenaufbereitung, Kleinreparaturen
- Leerstandszeit, typisch 1–3 Monate in den meisten Märkten. Null Mieteinnahmen, aber Hausgeld und Kreditraten laufen weiter
- Neuvermietungskosten, Inserate, Besichtigungen, Bonitätsprüfung (Schufa-Auskunft), neuer Mietvertrag
- Eventuelle Renovierung, wenn die Wohnung zwischen Langzeitmietern nicht modernisiert wurde, brauchen Sie möglicherweise eine umfangreichere Auffrischung, um Marktmiete zu erzielen
Konservative Schätzung für den Mieterwechsel: 2–4 Monatskaltmieten an kombinierten Kosten und entgangenen Einnahmen. Bei einem Mieter, der 5 Jahre bleibt, entspricht das effektiv 0,5–1 Monatskaltmiete pro Jahr.
Abschaffung des Nebenkostenprivilegs: eine Kostenverschiebung, die Sie kennen sollten
Bis zum 30. Juni 2024 konnten Vermieter Kabel-TV-Kosten (Kabelgebühren) in die Nebenkosten aufnehmen und auf Mieter umlegen. Das war das Nebenkostenprivileg, und es ist abgeschafft.
Seit dem 1. Juli 2024 können Kabel-TV-Kosten nicht mehr als Betriebskosten umgelegt werden. Hat Ihr Gebäude einen Sammelvertrag, werden diese Kosten jetzt entweder:
- Von jedem Eigentümer individuell getragen, oder
- Über individuelle Verträge der Mieter mit dem Kabelanbieter geregelt
Für Vermieter bedeutet das: Sie verlieren die Möglichkeit, 8–15 €/Monat pro Einheit umzulegen. Das ist individuell ein kleiner Betrag, aber über ein Portfolio oder über Jahre hinweg summiert es sich.
Grundsteuer und Hausgeld zusammen: die echte Auswirkung auf die Rendite
Fassen wir alles mit einem konkreten Beispiel zusammen.
Immobilie: 70-m²-Wohnung in einer mittelgroßen deutschen Stadt Kaufpreis: 250.000 € Monatliche Kaltmiete: 700 €
| Jährliche Kosten | Betrag | Umlagefähig? |
|---|---|---|
| Hausgeld (umlagefähiger Anteil) | 2.760 € | Ja |
| Hausgeld (nicht umlagefähig: Verwaltung + Rücklage) | 1.080 € | Nein |
| Grundsteuer | 450 € | Ja |
| Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht | 80 € | Ja |
| Mietausfallversicherung | 180 € | Nein |
| Rechtsschutzversicherung | 200 € | Nein |
| Instandhaltungsrücklage Sondereigentum (1 % des Werts) | 2.500 € | Nein |
| Durchschnittliche Leerstandskosten (amortisiert) | 840 € | Nein |
| Gesamte jährliche Kosten | 8.090 € | |
| Davon nicht umlagefähig (Ihre Kosten) | 4.800 € |
Ihre jährliche Bruttomiete beträgt 8.400 € (700 € × 12). Nach Abzug der 4.800 € nicht umlagefähiger Kosten beträgt Ihr Netto-Betriebsergebnis vor Finanzierung 3.600 €, eine Netto-Rendite von 1,44 % auf eine 250.000-€-Immobilie.
Vergleichen Sie das mit der Bruttorendite von 3,36 %, die im Inserat attraktiv aussah. Deshalb ist es so wichtig, mit realistischen Zahlen zu rechnen, und deshalb fragt unser Mietrenditerechner nach Betriebskosten, nicht nur nach Kaufpreis und Miete.
Steuerliche Abzüge, die Ihre Kosten mindern
Nicht alle diese Kosten sind reine Verluste. Als Vermieter (Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung, § 21 EStG) können Sie absetzen:
- Alle nicht umlagefähigen Kosten, Verwaltungsgebühren, Versicherungen, Instandhaltungsrücklagen-Beiträge (wenn verausgabt), Leerstandskosten
- Darlehenszinsen (Schuldzinsen), nicht die Tilgung, nur den Zinsanteil
- AfA-Abschreibung, 2 % pro Jahr für Gebäude, die vor 2023 errichtet wurden, 3 % für Gebäude mit Fertigstellung ab 2023. Nutzen Sie unseren AfA-Rechner, um Ihre jährliche Abschreibung zu berechnen
- Renovierungs- und Reparaturkosten, sofort abzugsfähig, wenn sie den Zustand der Immobilie erhalten (nicht verbessern) (Erhaltungsaufwand)
- Fahrtkosten zur Immobilie für Verwaltungszwecke
- Berufskosten, Steuerberater, Rechtsanwalt für Mietangelegenheiten
Bei einem Grenzsteuersatz von 42 % kosten die 4.800 € nicht umlagefähiger Kosten effektiv 2.784 € nach Steuern. Das verbessert die reale Wirtschaftlichkeit erheblich, aber nur, wenn Sie ausreichend andere Einkünfte haben, gegen die Sie verrechnen können.
So schützen Sie sich vor dem Kauf
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Fordern Sie die vollständige Hausgeld-Aufschlüsselung an, nicht nur die Summe, sondern den Wirtschaftsplan mit jeder einzelnen Position. Berechnen Sie den nicht umlagefähigen Anteil selbst.
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Prüfen Sie den Stand der Instandhaltungsrücklage, und vergleichen Sie ihn mit dem anstehenden Instandhaltungsbedarf. Eine niedrige Rücklage in einem alten Gebäude bedeutet: Eine Sonderumlage kommt.
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Lesen Sie die letzten drei Eigentümerversammlungsprotokolle, sie zeigen geplante Maßnahmen, Streitigkeiten und die allgemeine finanzielle Gesundheit der WEG.
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Besorgen Sie Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung, diese definieren, was Ihnen gehört, was gemeinschaftlich ist und welche Regeln die WEG bestimmen. Einschränkungen bei Kurzzeitvermietung (Ferienwohnung) oder gewerblicher Nutzung können Ihre Optionen begrenzen.
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Rechnen Sie mit realistischen Kosten, nutzen Sie unseren Kaufnebenkostenrechner für die Erwerbskosten, unseren Tilgungsrechner für die Finanzierung und unseren Mietrenditerechner für die laufende Wirtschaftlichkeit. Vertrauen Sie nicht der Renditeberechnung des Verkäufers.
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Planen Sie für das Unerwartete, eine Sonderumlage, ein Thermenausfall oder drei Monate Leerstand können ein profitables Jahr in einen Verlust verwandeln. Halten Sie einen Puffer von mindestens 5.000–10.000 € pro Einheit für ungeplante Ausgaben bereit.
Der Unterschied zwischen einer guten Mietimmobilie und einem Verlustgeschäft ist selten der Kaufpreis, es sind die laufenden Kosten, die nicht in der Kalkulation standen. Kennen Sie sie vor dem Kauf, nicht danach.