Am 29. Mai 2026 läuft die Frist für Deutschland ab, die überarbeitete EU-Gebäuderichtlinie (EPBD, Richtlinie 2024/1275) in nationales Recht umzusetzen. Energieausweise, die ab diesem Datum ausgestellt werden, sehen anders aus, enthalten mehr Informationen und lösen Pflichten aus, die es vorher nicht gab. Die geplante deutsche Umsetzung, das Gebäudemodernisierungsgesetz (GMG), soll am 1. Juli 2026 in Kraft treten und das bestehende GEG ablösen.
Für private Vermieter ist das keine bürokratische Formalie. Fehlende oder ungültige Ausweise können Bußgelder von bis zu 10.000 € auslösen, die Pflicht gilt künftig auch bei Mietvertragsverlängerungen (nicht nur bei Neuvermietung), und die neue Klassifizierung wird ältere Gebäude sichtbar abwerten. Dieser Leitfaden erklärt, was sich ändert, was Sie tun müssen und wann.
Was der Energieausweis heute leistet
Der Energieausweis ist das standardisierte Dokument zur Energieeffizienz eines Gebäudes. Die §§ 79 bis 88 GEG verpflichten Vermieter, ihn bei Besichtigungen vorzuzeigen, neuen Mietern bei Vertragsabschluss eine Kopie auszuhändigen und Kennwerte in jeder Immobilienanzeige offenzulegen.
Es gibt zwei Arten:
| Typ | Grundlage | Typische Kosten | Wann erforderlich |
|---|---|---|---|
| Verbrauchsausweis | Tatsächlicher Heiz- und Warmwasserverbrauch der letzten 3 Jahre | 50 € bis 150 € | Freiwillig für die meisten berechtigten Gebäude |
| Bedarfsausweis | Berechneter Energiebedarf anhand von Gebäudehülle, Dämmung, Heiztechnik | 300 € bis 500 € | Pflicht für Wohngebäude (bis 4 Einheiten, vor November 1977, nicht modernisiert), Neubauten und nach umfassender Sanierung |
Die Gültigkeit beträgt 10 Jahre. Eine Verlängerung ist nicht möglich. Wenn Ihr Ausweis bald abläuft, brauchen Sie unabhängig von den Änderungen im Mai 2026 einen neuen.
Was sich ab dem 29. Mai 2026 ändert
Die Neufassung der EU-EPBD bringt fünf wesentliche Änderungen, die private Vermieter direkt betreffen.
1. Einheitliche Skala von A bis G
Die bisherige Skala (A+ bis H) wird durch eine harmonisierte Skala A bis G ersetzt, die in allen EU-Mitgliedstaaten gilt.
- Klasse A ist ausschließlich Nullemissionsgebäuden vorbehalten.
- Klasse G umfasst die 15 % leistungsschwächsten Gebäude im nationalen Bestand.
Die bisherige Spitzenklasse A+ entfällt. Gebäude mit heutiger Einstufung G oder H landen auf der neuen Skala ganz unten, typischerweise in Klasse G. Das ist relevant, weil die EU-Mindesteffizienzstandards (MEPS) gezielt diese Gruppe für verpflichtende Sanierungen bis 2030 und 2033 ins Visier nehmen (siehe unten).
2. CO2-Emissionen müssen künftig im Ausweis stehen
Bisher weist der Energieausweis nur den Energiebedarf und -verbrauch in kWh pro Quadratmeter und Jahr aus. Ab Mai 2026 muss er zusätzlich die Treibhausgasemissionen in kg CO2 pro m² pro Jahr angeben. Damit wird die Klimawirkung eines Gebäudes direkt sichtbar und zwischen Objekten vergleichbar.
3. Konkrete Sanierungsempfehlungen sind Pflicht
Neue Ausweise müssen konkrete, umsetzbare Empfehlungen zur Effizienzverbesserung enthalten, zum Beispiel:
- Austausch der Heizungsanlage
- Fassaden- oder Dachdämmung
- Modernisierung von Fenstern oder Türen
- Lüftungsoptimierung
Unverbindliche Hinweise wie „Modernisierung erwägen” reichen nicht mehr aus. Der Ausweis muss die Maßnahme, den erwarteten Effizienzgewinn und Richtwerte für die Kosten benennen.
4. Erweiterte Ausstellungspflichten
Bisher war der Energieausweis bei Verkauf, Neuvermietung, Verpachtung oder umfassender Sanierung erforderlich. Ab Mai 2026 kommen zwei neue Auslöser hinzu:
- Verlängerung oder Erneuerung eines bestehenden Mietvertrags. Wenn Sie mit Ihrem Mieter einen neuen Befristungsvertrag abschließen oder eine Vertragsverlängerung vereinbaren, muss ein gültiger Energieausweis vorgelegt werden.
- Umfassende Sanierungen, bei denen mehr als 25 % der Gebäudehülle betroffen sind oder die Sanierungskosten 25 % des Gebäudewerts übersteigen.
Die erste Änderung ist die folgenreichste für bestehende Mietverhältnisse: Eine Verlängerung ist künftig kein stiller Verwaltungsschritt mehr.
5. Strengere Qualitätsstandards bei der Ausstellung
Ab Mai 2026 dürfen Energieausweise nur noch von zertifizierten Energieeffizienz-Experten ausgestellt werden, die im offiziellen dena-Register geführt sind. Für die Datenerhebung ist eine Vor-Ort-Begehung verpflichtend. Rein remote oder auf Fotobasis erstellte Ausweise, bisher weit verbreitet und günstig, erfüllen den Standard nicht mehr.
Rechnen Sie damit, dass die Kosten für den Bedarfsausweis im Bereich 300 € bis 500 € bleiben oder leicht steigen, weil die Vor-Ort-Begehung Pflicht wird.
Was gleich bleibt
- Bestehende Ausweise bleiben ihre vollen 10 Jahre gültig, sofern das Gebäude keine wesentlichen Änderungen erfährt (umfassende Sanierung, Heizungstausch, Fassadendämmung). Sie müssen einen gültigen, vor Mai 2026 ausgestellten Ausweis nicht ersetzen.
- Die alte Skala A+ bis H und die neue Skala A bis G werden bis zu 10 Jahre lang parallel im Markt vorkommen, je nach Ausstellungsdatum.
- Das Bußgeld von bis zu 10.000 € nach § 108 Abs. 1 Nr. 13 GEG bleibt bestehen.
- Die Pflicht, den Ausweis bei der Besichtigung vorzuzeigen und bei Vertragsabschluss auszuhändigen, bleibt unverändert.
Bußgelder, die Sie vermeiden müssen
Nach geltendem Recht (und im GMG übernommen) drohen Bußgelder von bis zu 10.000 €, wenn Vermieter:
- Den Energieausweis bei der Besichtigung nicht vorzeigen
- Ihn unvollständig, fehlerhaft oder zu spät vorlegen
- Nach Vertragsabschluss keine Kopie aushändigen
- Ohne gültigen Ausweis vermieten oder verkaufen
- Pflichtangaben in der Immobilienanzeige weglassen
- Falsche Angaben im Ausweis oder in der Anzeige machen
Das Bußgeld gilt auch bei bloßer Fahrlässigkeit. Konkurrenten und Mietervereine können fehlende Anzeigenpflichtangaben außerdem wettbewerbsrechtlich abmahnen, was zusätzliche Rechtskosten neben dem Bußgeld verursacht.
Pflichtangaben in Immobilienanzeigen
Jede kommerzielle Anzeige (ImmoScout24, Immowelt, Zeitungen, eigene Website) muss folgende Informationen enthalten:
- Art des Ausweises (Bedarfs- oder Verbrauchsausweis)
- Endenergiebedarf oder -verbrauch in kWh pro m² pro Jahr
- Wesentliche Energieträger der Heizung (Gas, Öl, Fernwärme, Holzpellets, Strom usw.)
- Baujahr (bei Wohngebäuden)
- Energieeffizienzklasse (neue Skala A bis G für ab Mai 2026 ausgestellte Ausweise)
Fehlende Angaben verstoßen gegen das GEG und stellen zugleich einen Wettbewerbsverstoß dar. Große Portale prüfen diese Felder technisch, aber wer anderswo inseriert (Flyer, Social Media, eigene Website), trägt die Compliance-Verantwortung allein.
Der Sanierungsdruck: was MEPS bedeutet
Die neue EPBD führt EU-weite Mindesteffizienzstandards (MEPS) ein, die gezielt die leistungsschwächsten Gebäude zur Sanierung zwingen:
| Meilenstein | Ziel im Wohngebäudebestand |
|---|---|
| Bis 2030 | Die 16 % schwächsten Gebäude müssen mindestens Klasse F erreichen |
| Bis 2033 | Die 26 % schwächsten Gebäude müssen mindestens Klasse E erreichen |
| Bis 2050 | Gesamter Gebäudebestand klimaneutral |
Die exakte deutsche Umsetzung wird noch im Rahmen des GMG ausgearbeitet, die Richtung steht aber fest. Wenn Ihr Gebäude aktuell in Klasse G oder H eingeordnet ist, wird es auf der neuen Skala fast sicher in Klasse G landen und damit zur ersten Welle verpflichtender Sanierungen gehören.
Für Vermieter bedeutet das:
- Frühzeitig planen. Erst 2029 festzustellen, dass die Wohnung in Klasse G gedämmt werden muss, wird teuer und hektisch.
- Sanierungskosten in Kaufentscheidungen einkalkulieren. Ein altes Gebäude mit heutiger G-Einstufung trägt ein quantifizierbares regulatorisches Risiko.
- KfW-Förderung nutzen. Energetische Sanierungen qualifizieren sich für KfW 261/262 mit Tilgungszuschüssen bis zu 45 % (siehe unseren Finanzierungs-Leitfaden).
Praktischer Entscheidungsleitfaden für Vermieter
Gültiger Ausweis läuft nach Mai 2027 aus
Nichts tun. Der bestehende Ausweis bleibt seine volle Laufzeit gültig. Budget für einen neuen Ausweis im neuen Format einplanen, wenn der aktuelle abläuft.
Gültiger Ausweis läuft vor Mai 2027 aus
Sie haben die Wahl:
- Jetzt erneuern nach aktuellen Regeln. Günstiger (besonders der Verbrauchsausweis mit 50 € bis 150 €), aber der Ausweis enthält keine CO2-Daten und keine neue Klassifizierung A bis G, was gegenüber Interessenten schnell veraltet wirkt.
- Bis nach Mai 2026 warten und den neuen Standard nutzen. Teurer, aber zukunftssicher.
Wenn Ihr Ausweis im ersten Halbjahr 2026 ausläuft, lohnt es sich meist, die wenigen Monate auf das neue Format zu warten.
Sie verlängern nach Mai 2026 einen Mietvertrag
Die Verlängerung löst künftig die Ausweispflicht aus. Halten Sie einen gültigen Ausweis vor Vertragsunterzeichnung bereit. Läuft Ihr aktueller vorher ab, bestellen Sie rechtzeitig einen neuen.
Ihr Gebäude landet wahrscheinlich in Klasse G
Beauftragen Sie einen qualifizierten Energieeffizienz-Experten mit einer Sanierungsberatung. Der günstigste Weg aus Klasse G führt oft über einen Heizungstausch kombiniert mit Teilflächendämmung, was gleichzeitig KfW-Förderung freischalten kann. Bis zur MEPS-Frist (2030) zu warten bedeutet höhere Preise und weniger verfügbare Handwerker.
Sie planen eine Sanierung von mehr als 25 % der Hülle
Die Sanierung selbst löst einen neuen Bedarfsausweis aus. Koordinieren Sie die Ausstellung mit dem Bauzeitplan, damit der neue Ausweis den Zustand nach der Sanierung widerspiegelt.
So bestellen Sie einen neuen Energieausweis
- Zertifizierten Energieeffizienz-Experten finden im offiziellen Register energie-effizienz-experten.de (betrieben von dena, BAFA und KfW). Filter nach Postleitzahl und Zertifizierungsart.
- Vor-Ort-Termin vereinbaren. Ab Mai 2026 Pflicht. Eine bis zwei Wochen Vorlauf einplanen.
- Unterlagen bereitstellen: Baupläne, Heizkostenabrechnungen der letzten 3 Jahre (für Verbrauchsausweis), Nachweise zu Dämmung, Fenstern und Türen.
- Entwurfsausweis prüfen vor der endgültigen Ausstellung. Kontrollieren, ob die Daten stimmen, besonders Modernisierungsmaßnahmen, die die Effizienz verbessert haben.
- Ausweis sicher aufbewahren und Ablaufdatum notieren. Die Kosten sind als Werbungskosten in der Steuererklärung der Vermietungseinkünfte abzugsfähig.
Die wichtigsten Punkte
- Die neuen Regeln gelten ab der EU-Umsetzungsfrist am 29. Mai 2026. Das deutsche Umsetzungsgesetz (GMG) folgt am 1. Juli 2026.
- Neue Ausweise nutzen eine einheitliche Skala A bis G, zeigen CO2-Emissionen, enthalten konkrete Sanierungsempfehlungen und erfordern einen zertifizierten Experten mit Vor-Ort-Begehung.
- Neue Auslösepflichten: Vertragsverlängerungen und Sanierungen über 25 % benötigen künftig einen gültigen Ausweis.
- Bestehende Ausweise bleiben ihre vollen 10 Jahre gültig, es gibt keine sofortige Austauschpflicht, solange Ihrer nicht demnächst abläuft.
- Bußgelder bis 10.000 € drohen bei fehlenden, ungültigen oder unvollständigen Ausweisen und Anzeigen.
- Die EU-MEPS nehmen die 16 % schwächsten Gebäude bis 2030 (Mindestklasse F) und die 26 % schwächsten bis 2033 (Mindestklasse E) ins Visier. Frühzeitig planen, wenn Ihr Objekt am unteren Rand der neuen Skala liegt.
Berechnen Sie die vollständigen Eigentumskosten Ihrer Mietimmobilie einschließlich energetischer Sanierungsrücklagen mit unserem Mietrenditerechner und lesen Sie die laufenden Kostenkategorien in unserem Leitfaden zu versteckten Eigentümerkosten.