Versicherungen für Vermieter in Deutschland: Welche Sie wirklich brauchen

Die meisten deutschen Vermieter sind entweder überversichert (zahlen für Policen, die sie nicht brauchen) oder unterversichert (tragen Risiken, die sie sich nicht leisten können). Das richtige Setup ist überschaubar: Zwei Policen sind essenziell, zwei sind situativ, der Rest ist meistens rausgeworfenes Geld. Dieser Leitfaden geht jede einzelne durch, mit aktuellen Prämien für 2026 und den Regeln, was Sie an Mieter weiterreichen können.

Die fünf Versicherungen, die zählen

Die anderen Versicherungen (Glas, Hausrat, eigenständige Mietnomadenversicherung) sind meist Nischenprodukte und werden am Ende behandelt.

1. Wohngebäudeversicherung: die, die Ihre Bank verlangt

Die Wohngebäudeversicherung deckt das Gebäude selbst gegen den „Vierfachschutz”:

• Feuer: Brand, Blitzschlag, Explosion
• Sturm: ab Windstärke 8 (ca. 62 km/h) und Hagel
• Leitungswasser: Schäden durch geplatzte Leitungen, auch versteckte Lecks
• Optionale Bausteine: Glas, Elementar, Überspannung, Verzicht auf grobe Fahrlässigkeit, Photovoltaik

Ist sie Pflicht? Gesetzlich nicht, aber jede finanzierende Bank verlangt sie als Voraussetzung für die Grundschuld. Ohne Versicherung keine Darlehensauszahlung. Auch vollständig abbezahlte Immobilien sollten weiter versichert sein.

Typische Prämien 2026:

Die Prämien steigen rasant. Der Anpassungsfaktor (jährliche Anpassung anhand des Baupreisindex) sprang 2024 +7,5 %, 2025 +2,4 % und 2026 +4,21 %. Der GDV erwartet, dass sich die Prämien für Gebäudeversicherung in den nächsten zehn Jahren etwa verdoppeln. Eine Police, die 2016 noch 370 € kostete, liegt heute bei rund 600 €.

Die „Wert-1914”-Falle

Die meisten Policen rechnen mit dem gleitenden Neuwert: Ihr Wiederaufbauwert wird in Goldmark von 1914 ausgedrückt und mit dem aktuellen Baupreisindex (2.263,6 für 2026) multipliziert. Wenn Sie renovieren (Anbau, Dachausbau, neue Heizung, energetische Sanierung) und den Wert 1914 nicht anpassen, geraten Sie in die Unterversicherung. Der Versicherer zahlt dann nur den anteiligen Schaden.

Verhandeln Sie immer einen Unterversicherungsverzicht. Das kostet fast nichts und schützt Sie vor der Quotelung.

Was Sie im Vertrag verlangen sollten

• Verzicht auf Einrede grober Fahrlässigkeit. Ohne diese Klausel sind Brandschäden durch eine vergessene Kerze oder ein nicht entleertes Außenrohr im Winter nicht abgedeckt. Stiftung Warentest bewertete 2026 68 von 196 Tarifen mit „mangelhaft”, oft genau wegen dieser Lücke.
• Mindestens 12 Monate Mietausfall als Baustein. Bei einem Brand, der die Wohnung unbewohnbar macht, ersetzt der Baustein die ausfallende Miete während der Sanierung.
• Überspannungsschäden durch Blitzschlag.
• Mehrkosten durch behördliche Auflagen (zusätzliche Wiederaufbaukosten zur Erfüllung aktueller Bauvorschriften).

WEG-Kontext

Wenn Sie eine Eigentumswohnung in einer WEG besitzen, ist das Gebäude bereits durch die WEG als Gemeinschaftseigentum versichert. Die Kosten laufen über Ihr Hausgeld und sind nach § 2 Nr. 13 BetrKV umlagefähig. Sie brauchen keine zweite Wohngebäudeversicherung für die Struktur. Was Sie aber brauchen: Ihre eigene Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht und idealerweise Rechtsschutz.

2. Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht: günstig und unverzichtbar

Die Police, die die meisten Vermieter vergessen. Ihre private Privathaftpflicht deckt vermietete Immobilien nicht ab.

Was sie abdeckt

Ansprüche Dritter wegen Personen- oder Sachschäden, verursacht durch Ihr Gebäude:

• Dachziegel fällt herunter und trifft ein geparktes Auto
• Mieter oder Besucher rutscht auf vereistem Gehweg aus
• Bröckelnde Fassade verletzt Passanten
• Leck in Ihrer Einheit überschwemmt Nachbarwohnung
• Baum auf Ihrem Grundstück fällt auf ein Auto

Sie haben eine Verkehrssicherungspflicht nach § 823 BGB, das Gebäude sicher zu halten. Wird etwas zur Klage, zahlt diese Versicherung die Rechtskosten und den Schadensersatz.

Kosten

Für 80 € pro Jahr schlafen Sie nachts. Es gibt keinen guten Grund, diese Police wegzulassen.

Die Räum- und Streupflicht-Falle

Vermieter müssen Gehwege von Eis und Schnee befreien, typisch 7:00-20:00 Uhr, bei starkem Wetter mehrfach. Sie können diese Pflicht per Mietvertrag und Hausordnung auf den Mieter übertragen, behalten aber eine Kontrollpflicht. Der BGH urteilte 2018, dass ein Vermieter auch bei Übertragung haftet, wenn er die Einhaltung in einer bekannten Eisperiode nicht überprüft hat.

Dokumentieren Sie die Übertragung schriftlich und kontrollieren Sie regelmäßig. Die Versicherung zahlt nur, wenn Sie angemessen gehandelt haben.

3. Elementarschadenversicherung: der Baustein, den Sie fast sicher brauchen

Verkauft als Baustein zur Wohngebäudeversicherung, niemals eigenständig. Deckt Naturgefahren ab, die die Basispolice ausschließt:

• Überschwemmung (durch Flüsse, Seen, Meer)
• Starkregen (die zunehmend häufige Variante)
• Rückstau (aus der Kanalisation)
• Erdbeben, Erdrutsch, Erdsenkung, Schneedruck, Lawinen, Vulkanausbruch

Warum es jetzt zählt

Nur 57 % der deutschen Gebäude haben Elementarschutz. Versicherer zahlten 2024 5,5 Mrd. € an Elementarschäden, gegen einen 50-Jahres-Durchschnitt von 4,5 Mrd. €. Die Ahrtal-Flut 2021 verursachte 12,6 Mrd. € an Schäden, der historische Rekord.

Starkregen-Risiko ist nicht regional. Jede Postleitzahl ist betroffen. Die Annahme „Ahrtal kann hier nicht passieren” wurde wiederholt widerlegt. HUK-Coburg führte im Juli 2025 den neuen Tarif KlimaPlus ein, der gezielt Starkregen ab 50 l/m² in 24 Stunden abdeckt.

Kosten

Vollständig vom ZÜRS-Zoning bestimmt (Zonierungssystem für Überschwemmung, Rückstau und Starkregen):

Das ZÜRS-Update 2024 fügte separate Starkregen-Klassen (SGK2024) und Erdbebenzonen hinzu. Die Prämienberechnung ist nun deutlich granularer.

Die Diskussion um Pflichtversicherung

Seit der Ahrtal-Flut 2021 läuft kontinuierlicher politischer Druck, die Elementarschadenversicherung verpflichtend zu machen. Stand (Mai 2026):

• Koalitionsvertrag vom 9. April 2025: Neue Wohngebäudepolicen müssen mit Elementar angeboten werden. Bestandsverträge sollen zu einem Stichtag mit Opt-Out-Möglichkeit erweitert werden. Eine staatliche Rückversicherung ist geplant.
• 26. März 2026 (Bundestagsdrucksache 21/5030): Die Linke fordert sofortige Gesetzgebung.
• Realistisches Inkrafttreten: 2026 oder 2027.

Wenn Ihre Immobilie in ZÜRS-Zone 1 oder 2 liegt, schließen Sie Elementar jetzt ab, solange es günstig ist. Liegt sie in Zone 3-4, holen Sie ein Angebot ein, bevor eine Pflichtregelung das Risiko über einen staatlichen Pool umverteilt.

4. Mietausfallschutz: der Baustein, der wirklich zahlt

Das ist nicht dasselbe wie Mietnomadenversicherung. Der Mietausfall-Baustein in der Wohngebäudeversicherung deckt ausfallende Miete, wenn ein versicherter Schadensfall (Brand, Wasser) die Wohnung unbewohnbar macht. Die Sanierung dauert 6-18 Monate und Ihre Kreditraten laufen weiter.

Die Verbraucherzentrale empfiehlt mindestens 12 Monate Schutz. Manche Policen gehen bis 24-36 Monate. Schließen Sie diesen Baustein direkt beim Abschluss der Gebäudeversicherung mit ab.

BGH-Urteil (VIII ZR 38/17 vom 6. Juni 2018): Der Mietausfall-Baustein, wenn er in die Wohngebäudeversicherung integriert ist, ist als Teil der Gebäudeversicherung umlagefähig. Ihr Mieter zahlt über die Nebenkosten mit.

Die separate Mietnomadenversicherung (für Mieter, die einfach nicht zahlen) ist ein anderes Produkt und nicht umlagefähig, siehe Abschnitt zu Rechtsschutz unten.

5. Rechtsschutzversicherung für Vermieter: vermutlich lohnend

Deckt Rechtskosten in Mietstreitigkeiten ab:

• Räumungsklage
• Mietinkasso
• Schönheitsreparaturen-Streit
• Mieterhöhungs-Anfechtung
• Nachbarschaftsstreit

Kosten vs. Risiko

Eine streitige Räumung kostet mehr als 10 Jahre Prämie. Die Rechnung ist eindeutig.

Wartezeit

Standard-Tarife haben 3 Monate Wartezeit für Mietansprüche. Manche gehen bis 6 Monate. ARAG bietet mit „Vermieterrechtsschutz Sofort” einen Tarif ohne Wartezeit, der sogar bestehende Fälle rückwirkend abdeckt, aber mit Aufpreis.

Wenn Sie kurz vor einer Mieterhöhung stehen oder einen schwierigen Mieterwechsel erwarten: Vor Streitbeginn abschließen. Laufende Konflikte sind ausgeschlossen.

Wichtige Anbieter

• ARAG: Marktführer, breite Deckung, No-Wartezeit-Option
• Roland, ÖRAG, Advocard: solide Alternativen
• Allianz, HUK-Coburg: Bundle-Tarife bei vorhandenen Policen
• DMB-Rechtsschutz: Produkt des Mieterbunds, primär für Mieter, nicht Vermieter

Nicht umlagefähig

Rechtsschutz schützt nur Vermieterinteressen. Nicht als Betriebskosten weitergebbar.

Was umlagefähig ist und was nicht

Das ist wichtig. § 2 Nr. 13 BetrKV regelt, welche Versicherungskosten über die Nebenkosten weiterverteilt werden dürfen:

Umlagefähig (mit expliziter Mietvertragsklausel)

• Wohngebäudeversicherung inklusive Mietausfall-Baustein (BGH 2018)
• Elementarschadenversicherung als Teil von Gebäude
• Glasversicherung für Gemeinschaftsglas (Treppenhausfenster usw.)
• Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht
• Öltank-Haftpflicht, Aufzugs-Haftpflicht
• PV-Wartung/Versicherung (bei Klausel zu sonstigen Betriebskosten)

NICHT umlagefähig

• Eigenständige Mietausfallversicherung / Mietnomadenversicherung
• Rechtsschutzversicherung
• Private Haftpflicht des Vermieters
• Persönlicher Hausrat des Vermieters
• Selbstversicherung / Rücklagen

Die BetrKV-Liste sagt „insbesondere”, ist also nicht abschließend. Andere gebäudebezogene Sach- und Haftpflichtversicherungen lassen sich umlegen, sofern explizit im Mietvertrag genannt.

Voraussetzung: Der Mietvertrag muss eine Betriebskostenumlage zulassen. Die Standardklausel „Betriebskosten lt. BetrKV” reicht in der Regel.

Die Policen, die Sie wahrscheinlich nicht brauchen

Glasversicherung (eigenständig)

18-30 €/Jahr, ersetzt ein Fenster (630-1.180 € pro Stück). Eigenständig nur sinnvoll für Wintergärten, Glasfassaden, Atrium, große Dachfenster. Bei Standardfenstern ist das Preis-Leistungs-Verhältnis schlecht.

Oft in erweiterter Wohngebäudeversicherung enthalten. Falls nicht und keine Spezialverglasung: weglassen.

Hausratversicherung (für Vermieter)

Nur nötig, wenn Sie möbliert oder teilmöbliert vermieten und das Inventar besitzen. Standard-Hausrat deckt bewegliche Sachen des Vermieters ab. Detaillierte Inventarliste mit Kaufdatum für Schadensfälle pflegen.

Bei unmöblierter Vermietung: Mieter bringt seine eigene Hausrat, Sie brauchen nichts.

Photovoltaik-Versicherung

Wenn Sie PV auf der Mietimmobilie installiert haben:

• Bis zu einer angegebenen kWp-Grenze automatisch mitversichert in erweiterten Wohngebäude-Tarifen (Obergrenze prüfen)
• Über der Grenze oder bei Spezialinstallationen: separate PV-Versicherung
• Mieter-Balkonkraftwerk: nicht Ihr Thema, gehört dem Mieter

Beim Mieterstrom-Modell ist die Stromlieferung an Mieter nicht Teil der Betriebskosten und muss separat abgerechnet werden. PV-Wartung und -Versicherung lassen sich als sonstige Betriebskosten umlegen, wenn im Mietvertrag genannt.

Die 6 häufigsten Versicherungsfehler von Vermietern

1. Unterversicherung. Wert 1914 nach Sanierung nicht angepasst. Der Versicherer zahlt nur anteilig. Immer einen Unterversicherungsverzicht verlangen.

2. Kein Verzicht auf grobe Fahrlässigkeit. 68 von 196 Tarifen im Stiftung-Warentest-Test 2026 fielen genau hier durch. Vergessene Kerze, ungesichertes Außenrohr im Winter, unbeaufsichtigtes Kochen: Schaden nicht reguliert.

3. Elementar in „risikoarmen” Gebieten weggelassen. Starkregen-Risiko existiert überall. 43 % der Gebäude haben keinen Schutz. Eine Pflichtversicherung kommt.

4. Verkehrssicherungspflicht nicht dokumentiert. Räum- und Streupflicht müssen schriftlich übertragen UND kontrolliert werden. Die Versicherung zahlt nur bei angemessenem Verhalten.

5. Zu viele Kleinschäden melden. Versicherer erhöhen Prämien oder kündigen nach 2-3 Schäden in 5 Jahren. Bei Schäden unter 1.000 € oft günstiger, selbst zu zahlen.

6. Doppelt zahlen bei WEG-Deckung. Wenn Sie eine Eigentumswohnung in einer WEG haben, ist das Gebäude über die WEG versichert. Keine zweite Wohngebäudeversicherung abschließen. Erst prüfen, was in der WEG-Police enthalten ist.

Praktischer Einkaufs-Leitfaden

Selbstbeteiligung

Als Vermieter generell ohne Selbstbeteiligung. Die rund 20 % Prämienersparnis rechtfertigen nicht, eine vier- bis fünfstellige SB privat zu tragen, da Sie sie nicht auf den Mieter umlegen können. SB nur bei starken Rücklagen und sauberer Schadenshistorie.

Bundeln oder trennen?

• Bundeln: Wohngebäude + Elementar + Glas + PV + Mietausfall-Baustein bei einem Versicherer. Vereinfacht Schadensregulierung, oft insgesamt günstiger.
• Trennen: Haftpflicht und Rechtsschutz sind eigenständig oft günstiger.

Jährlich prüfen

Wechseln Sie den Anbieter bei 20-50 % Ersparnis. Der gleiche Versicherer hat oft deutlich bessere aktuelle Tarife als Ihre Bestandspolice. Stiftung Warentest fand im Test Januar 2026 bis zu 8-fache Preisunterschiede bei gleichwertigem Mehrfamilienhausschutz.

Steuerlicher Aspekt

Alle Versicherungsprämien des Vermieters sind Werbungskosten in der Anlage V. Selbst getragene SB und nicht versicherte Schäden sind absetzbar, wenn der Vermieter sie übernimmt. Über Betriebskosten umgelegte Prämien neutralisieren sich (Einnahme + entsprechender Abzug), müssen aber dennoch ausgewiesen werden.

Zusammenfassung: das Mindest-Setup

Typische Eigentumswohnung in WEG (100 m²): rund 130-400 €/Jahr aus eigener Tasche (Haftpflicht + Rechtsschutz), plus den über Hausgeld umgelegten Anteil an Gebäude- und Elementarversicherung der WEG.

Typisches vermietetes Einfamilienhaus: rund 500-1.200 €/Jahr, alles umlagefähig außer Rechtsschutz.

Versicherung ist einer der wenigen Kostenpunkte, bei denen 200 € zu viel pro Jahr deutlich günstiger sind als das falsche Schadensergebnis. Prüfen Sie Ihre Policen dieses Jahr, fordern Sie Unterversicherungsverzicht und Verzicht auf grobe Fahrlässigkeit, und ergänzen Sie Elementar, falls noch nicht vorhanden. Die Mathematik geht für den Vermieter, der die Deckung ernst nimmt, immer auf.

Berechnen Sie die volle Auswirkung von Versicherungen und anderen Betriebskosten auf Ihre Investition mit unserem Mietrenditerechner und sehen Sie, wie jede Position ins Gesamtbild fließt, in unserem Leitfaden zu versteckten Eigentümerkosten.